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2010年6月26日 (土)

土地活用 無料相談

 さいきん、なにかと相談事が多い。

 一昨日は相続にからんでの価格査定と、債権整理に伴っての不動産の査定の依頼があった。

 現地を知っている物件だったので、物件の調査に手間はなかったが、取引事例の調査等を含めると、2件の査定書を仕上げるのに3時間かかった。

 これが無報酬。


 昨日は、中学校時代の同級生から、貸地についての相談があった。

 この友人の相談というのは毎度のことなのだが、彼の持っている土地を貸してくれと言ってきているのだが、どう思うか?ということだ。



 
その土地は数年前に私がお世話した土地で、国道10号線沿いにある土地なのだか、空き地としてほとんど遊ばせている状態だもので、いろんなところからしょっちゅう、今回のような商談がかかる。

 売りたくはなくて、良い条件で貸したいといのが彼の希望なのだが、彼の希望する地代は近隣の相場より5割以上高い。

 何度もその旨の説明をしているし、同級生のよしみで、「君の希望する地代で借りる人はいないと思うよ」とも伝えてある。

 実際、何度も商談がもちかけられているが、その商談が進んだことはない。

 今のご時世に、相場の5割以上高い地代を払って土地を借りる人などいるはずがない。

 
建築会社や不動産会社は、話のとっかかりでは地主に気に入られるように、高くても借りたいというような話で商談をもちかけてくる。

 それを聞いた地主としては自分の希望している地代でも借り手はいると勘違いしてしまうのもいたしかたがない。

 常々、私は彼に、他の不動産会社から商談がかかったら、「この土地は(有)不動産情報館に頼んでいるからそちらと話をしてくれ」と言ってくれと頼んでいる。

 そうすれば、その建築会社なり不動産会社は、私の方に商談をもってくるわけで、私が友人の希望する条件で商談すすめていけばいいわけで、さらに私の仕事にもなる。

 口を酸っぱくしてこのことをお願いしているのだが、彼は私を立ててくれることはない。


 相手が調子のよい話をしている間は直接その建築会社なりと話をしている。


 でも、地代を相場より5割も高く借りる人はいないし、商談をつきつめていくと、短銃んに土地を借りる人もいない。

 当初は土地を貸してくれませんか、ということで話は始まるのだが、ほとんどの場合、地主に建物を建てさせて、土地とその建物を一括で借りたいという話になる。



 ところで、その建物の費用はどうするかというと、地主がローンを組んで支払っていくことになる。

 地主が借金をして、借る側が必要とする建物を、借りる側の要望通りに建てて建物の賃貸借をするわけだ。

 地主の希望する地代が30万円とし、仮にそこに5000万円の建物を建てるとする。

 5000万円のローンの支払いが35万円とする。

 この場合に家賃を70万円とすれば、ローンの支払い35万円を差し引いても35万円の収入になる。

 土地のみで貸すよりは収入が増える計算だ。



 地主が建物を建てて土地と建物を貸すというやり方だ。

 国道沿いなどで見かける、全国展開しているチェーン店の店舗なんかは、ほとんどこの方式での賃貸借だ。

 

 借主が上場会社などの一流企業だから安心してもいいということでやっているわけだ。



 だけど、リスクがないわけではない。

 借主の会社が倒産してしまえば、当然家賃は入らなくなるが、ローンの支払いは残る。


 銀行だって、保険会社だってつぶれる時代だから、上場会社といえども絶対につぶれないとは言えない。

 数年前に華々しく新規上場してすざまじい発展をしてたグッドウィール・グループが、 コムスンの不祥事件を契機にあっと言う間につぶれてしまったのはまだ記憶に新しいことだと思う。


 当地、延岡市でもコムスンに建物を建てて貸していた地主さんがいて、貸して1年くらいでコムスンが倒産してしまい、大変困っていたようでした。


 家主業は楽して安定した収入の得られる楽な仕事だと勘違されるますが、実際には、何千万円もの大きなお金を投資して、長い期間かけて回収していく仕事です。


 昔のようにずっと右肩上がりに経済成長していた時代と違って、今日のようにめまぐるしく環境が変化する時代に、15年・20年のスパンで計画する賃貸事業のリスクは少ないものではありません。



 そもそも、世の中に楽して儲かる話はありません。

 投資詐偽で数百億、数千億という被害額を見かけることがよくありますが、楽して儲かる商売はありませんね。



 今回の同級生からの相談は、前々から何度も土地を貸してくれといって出入りしていた建築会社からの新たな商談についてだった。

 その商談と言うのは、彼の所有している約190坪の土地の隣接地(これも約190坪)を買って、380坪の土地に建物を建てて貸してくれないかという話であった。

 これをどう思うかという相談だった。


 相談するまでもないことだろう。

 彼は借金が嫌いで、極力借金をしない生き方をしてきている男なのだ。

 自分が遊ばせている土地を有効利用する話から始まっているのに、隣接地を4000万円以上の借金をして購入して(それもその土地は、売出し価格が相場よりも高くて、ここ5年以上も売れていない土地なのです)、さらに5000万円の借金をして建物を建てて貸してくれというわけです。


 もろもろの経費を加算すると1億円近い金額を投資する事業です。

 借入金の支払いが60万円ちょっとで、おそらく家賃から借入金の支払いをして30万円か40万円の収入があればいい方の計画だと想像します。


 借主の会社が倒産でもすれば、毎月60万円以上の支払いだけが残るわけです。



 現在所有している土地を相場の地代にして貸した方が良いというのが、前々からの私の意見です。

 彼が野心家で、事業をのばすためには大きな借金もいとわないという考えかたの男なら別ですが、かれは危険は犯さずに安定した道を歩きたいという考え方をもっているわけです。

 だから、今の土地を相場の賃料の月額15万円で貸すことが彼にとっての一番の土地有効利用だと思うのですが、彼は「そんなに安く貸すなら自分で使った方が良い」といって、ここ数年ほとんど有効な利用はしていません。


 そんな彼だから、今回のような話は迷わず自分で断って当然のような話なのですが、私に相談してきたわけです。



 相手は、流通店舗につよい一流建築会社ですから、地主がその気になる都合のいいデータを提示して事業の提案をしているのでしょう。


 私は、即座に「自分ならしない」と答えました。

 遊ばしている自分の土地だけならまだしも、売りに出している価格が相場よりも高くて何年も売れていない土地を相場よりも高く購入するなどとんでもない。

 ましてや、定年退職する歳になってなんで今から1億円の借金を抱えなくてはいけないのかという話をしてやった。



 私が、この話を自分の仕事とつなげようと思ったら、この建築会社に行きその会社とタイアップして同級生に建物を建てさせるという方法はある。

 そうすれば、私にも数百万円の仕事になる。

 そんなことに気がつかないほど頭が悪いわけではないが、彼にとって一番いい答えをしてあげたい。


 そして、これは当然無料での答えるのだが、僕の助言に対して「いい意見をしてもらってありがとう」と言ってくれることはない。

 むしろ、儲け話に水をさされたように複雑な顔をされることになる。


 世の中に、濡れ手に粟みたいなうまい儲け話はない。

 本当の話は退屈でつまらないものだ。

 人をだます人の話は楽しくて夢がある。

 そこを詐欺師たちは知り抜いている。

 詐偽まがいの投資話で、あっという間に数百億円、数千億円のお金が集めている事件がしょっちゅう話題になるが、原因の一つは被害にあった方の欲だと思う。




 そして、私の無料相談は相談料をもらえることも、感謝されることもない。

 

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