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2010年8月12日 (木)

融資特約付き売買契約

 今日は、ちょっと気持が重くなることがありました。

 先日売買契約をした買主さんの融資が不承認になったのです。

 それを売主さんに報告して、契約を解除して売主さんがあずかっている手付金の返還のお願いをしなくてはなりません。

 売れたと思って喜んでいた売主さんもがっかりしますが、買主さんもがっかりします。

 今回は中古住宅だったのですが、買主の方はやっと気に入った家が見つかって、そこで始まる新しい生活を夢見ていたのです。

 その夢が叶わないということと、自分の借入能力の限度を知らされて二重に落ち込むことになります。

 楽しい仕事ではありません。

 ただし、今回のようなケースでも、手付金はちゃんと帰って来ますし、買主さんの経済的な被害はまったくありません。

 というのは、今回の売買契約は「融資特約」をつけての契約でしたから、融資が出ないことが原因で売買契約の履行が不可能となった場合は、買主側にはなんらのペナルティーは発生しません。

 最近の売買契約は、ほとんどこの「融資特約」をつけての契約になります。

 この契約は買主さんにとっては非常に安心できる契約です。

 一方売主さんにとっては不利な契約であるとも言えます。

 だから、私たち不動産業者は買主さんの収入や勤務年数、手持ち金等の諸条件を調査し、融資が可能だと思うお客さんだと判断して売買契約を締結するわけです。

 通常は契約の前に、金融機関とも相談してある程度の目処を立てた後に契約をします。

 それでも、今回のように融資が不承認になる場合があるのです。

 繰り返しになりますが、不承認になると売主さんも買主さんもがっかりされますが、実質的には大きな被害はありません。

 私たち不動産業者は、売主・買主に大きな迷惑がかからないよう充分説明して契約をしているわけです。

 それで、一番がっかりしなくてはいけないのは私たち不動産業者です。

 まず物件の調査をしています。

 そのためには登記簿謄本始めとして実費として費用がかかっています。

 新聞広告費用もかけています。

 そして案内。

 案内も一度や二度ではなくて、いくつもの物件を案内します。

 その結果気に入った物件が見つかったら、価格交渉に入ります。

 これが一番大変。

 売主さんと買主さんの間には価格に結構大きな開きがあるものです。

 それを何度も折衝して、お互いの価格をおりあわせてやっと売買契約になるのです。

 売買契約にあたっては、重要事項説明書の作成、売買契約書の作成。

 さらには売主さんと買主さんとの時間調整。

 契約後は銀行に資料や関係書を届けて、融資についての打合せもあります。

 膨大な仕事量になるのです。

 契約に手落ちがあれば損害賠償問題もおき兼ねませんので、手落ちの無いように神経を使います。

 それだけの仕事をしても、買主さんの融資がでなければ契約は白紙解約です。

 売主さんにお詫びし、買主さんからも感謝はされず、そして無報酬なのです。

 だから、今日はちょっとブルーです。

 だけど、今日は午後は別の契約があります。

 当然、このお客様も融資特約付きで契約をします。

 このお客様は、購入するにあたって銀行と一カ月近い相談をしていて、担当者からは内諾が出ているのでちょっと安心です。

 しかし、安心してしまえないのが不動産取引です。

 なにがあるかわかりません。

 不動産の売買契約についてはもう少し詳しく話をしたいのですが、そんなこんなで、今日は落ち着いてブログを書いていられません。(といいつつここまで書きましたが)

 売買契約については、後日書こうと思います。

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