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2010年11月15日 (月)

所有権移転請求権仮登記

またしても無料相談の案件。

今日の無料相談は、先週から売却を受けていた話が、結果的に無料相談になってしまったという話。

先週、飛込みで来店されたお客さんが中古住宅と土地の売却を受けた。

比較的早急に売却したいというご希望。

まずはお客さんと現地に行き、現地の確認をする。

もともとは農業地域で畑と宅地が混在していて、隣接者との土地の境界が不明確になっている。

畑の部分の境界線は複雑に入り組んでいて、お客さん本人もどこまでが自分の土地でどこからが隣接者の土地なのか分からないという。

現地確認のあと、インターネットで土地の登記内容の調査をする。

昔なら法務局に行って、字図といわれる土地の図面と登記簿謄本を取って調べたのだが、今はインターネットで全国の不動産の字図も登記内容の調査もできる。

まずは、字図(法務局に登録してある地図)を取ろうとしたのだが、登記簿にはある土地の地番の地図はないと表示される。

それで、法務局まで行って字図請求をするが、やはりその地番に該当する字図はないという。

おそらく道路拡張で土地を分筆(一つの土地を法律的に分割すること。たとえば1番地の土地2つに分割して1番地1の土地と1番地2の土地にする)したときの登記もれだと思われた。

それで、法務局の職員さんに調査してみてもらったところ、やはり登録ミスだった。

すぐに地図訂正をするということで、地図(字図)と登記簿での権利確認はできた。

現地を確認した時点で売却は簡単ではないなと思っていた物件だが、最初の調査でさっそく手間取ってしまった。

地図の訂正が終わって一仕事終わったが、登記事項証明書を見てみると所有権の欄に「贈与予約」を原因とする「所有権請求権仮登記」の設定がされている。

仮登記がついている物件は、問題を抱えていることが多いのだ。

依頼者に仮登記の件について尋ねると、「妹が仮登記をつけていることを知らなくて自分もびっくりした」と言う。

兄妹で共同して贈与を受けるなり、相続するつもりなら仮登記をする必要はない。

妹さんが全部もらうつもりなのは明白だ。

現在、名義人はお母さんなのでお母さんに売却の意志確認の必要があるという説明はしていたのだが、その前に妹さんとの話をしてもらわなくてはならない。

おそらく当社に来店されているお客さんが希望する取引はできないだろうことは想像できる。

「まずは妹さんと話をすることが大事ですね。妹さんは自分がこの家をもらおうと思っていると思いますよ」という話をして、妹さんとの話の結果を待つことにした。

結果は、「妹が一人でこの家をもらうことになっていて、当面売却はしない」ということだった。

現地調査や法務局に行って地図訂正をするために3日にわたる調査の時間を要した。

さらに、登記簿の調査、地図の調査と地図の訂正、近隣の所有者の調査には、実費として閲覧料を支払っている。

わずかな金額といえばわずかな金額だが、調査には物件1件につき465円の閲覧料がかかっている。

今回、閲覧したのは6件で3000円弱の出費をしているわけだ。

結果は、「妹が反対するので売れない。ただ、私が同意しないと妹のものにもならないので、いずれ売るときはまた売却を依頼します」ということで話は終り。

最初に調査費用がかかるという話をしていないので、私が支払った費用の請求もできず、またまたお客様に泣かされた気の弱い不動産屋さんの今日の出来事である。

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