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2012年7月22日 (日)

土地の価格。地盤調査・地耐力検査。

 今日、商談している土地の地盤調査があった。

 現況は、未舗装の月極め駐車場にしている土地だ。

 見た限りでは良好な住宅地である。

 しかし、住宅を建てるとなると、さまざまな調査が必要になる。

 そのひとつが、地盤調査だ。

 平成21年10月以降引渡しの住宅については、住宅瑕疵担保履行法という法律により、瑕疵担保責任の加入が義務付けられている。

 この保険に入るためには、地盤調査が必要になる。

 新築した住宅や、購入した建売住宅に瑕疵があった場合は、その住宅を建てた工務店や、販売した不動産会社は、瑕疵担保責任(損害賠償の責任)を追う。

 住宅瑕疵担保履行法は、建物に瑕疵(欠陥)あった場合に、それを建築した建築会社や、販売した不動産会社がその損害賠償を支払えなくなった場合に、それをカバーする保険だ。

 その保険に入るために、地盤調査が必要となるというわけだ。

 従って、現在では、建築に際しては100%地盤調査をすることになる。

 地盤改良が必要になるケースの方が少ないのだが、地盤が弱いという結果が出ると、地盤の改良工事が必要になる。

 調査費用は10万円未満のことが多いが、地盤改良が必要となると、40~50万円から、100万円かかることもある。

 土地を持っていないお客様は、まず住宅用地を探すことになる。

 土地探しについては、建築会社や不動産会社がお手伝いする。

 ほんとどの人が一生に一度のことだから、気に入った土地を決めるまでには多大な時間がかかる。

 立地条件、環境、規模といった、さまざまな条件をクリアーする土地を見つけ、さらに希望価格に沿って価格交渉も終え、やっと契約にこぎつけるわけだ。

 そこで問題になるのが地盤調査だ。

 最近は、ほとんどの商談で買主からの価格交渉が入って、売主の売出し希望価格を下げる話をしていることが多い。

 価格交渉がやっとまとまったぎりぎりの予算組だから、そこからさらに地盤改良費用が50万円も出るとなると、建築の予算が上がってしまう。

 それで、地盤調査の結果がでるまでは、建築会社も不動産会社も、どきどきなのだ。

 そんなことなら、前もって地盤調査をしておけばいいように思われるだろうが、地盤調査は費用がかかるので、売主が一般方だと、前もってその費用を出してもらうのは難しい。

 そのうち、土地を売る場合には、前もって地盤調査をするのが当たり前になるかもしれないが、まだ3年前にできたばかりの法律だから、現在では前もって売主に費用負担させることは難しい。

 ということで、今、地盤調査の結果待ち。

 どきどきはしないが、ちょっとだけ、はらはらすることになる。

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