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2015年4月 1日 (水)

悪徳不動産屋日記 民法改正案閣議決定

 昨日(31日)、民法改正案が閣議決定された。

 今回の民法改正は、5編からなる民法のなかの債権法(3編「債権」。金銭貸借等の契約のルールをさだめる法律)を大幅に見直したものだ。

 民法は、国民の日常生活において最も基本的なルールを定めている法律だ。

 明治31年に制定されて依頼、抜本的な改正はされていないため、現代にそぐわないものが出てきたり、わかりにくいものがあった。

 それで、民法のうち、日常生活の中で最も影響の強い債権関係の改正に手をつけることになったわけだ。

 改正によって、大きな影響を受けることも出てくることが考えられる。

 改正点が、私たちの生活にどう影響を与えるのかは、これまでに新聞や雑誌が、さまざまな形で報じている。

 その中で、私たち不動産業者が直接影響を受ける大きな改正事項が2つある。

 一つは敷金の問題。

 二つ目が、賃貸契約における保証人の問題だ。

 敷金については、新聞雑誌各紙が必ず取り上げているので、多くの人がご承知のことと思う。

 端的にいえば、敷金は原則返還ということが明記される。

 マンションやアパートを借りる際に、敷金というものを預けることになっている。

 この敷金が、退去時に、畳や襖の張り替え費用や、ハウスクリーニング等の原状回復費用を差し引かれて、まったく帰ってこないということが少なくなかった。

 中には、クロスの張り替えまで要求されて、敷金以上の請求を受けることもあった。

 これは、これまで敷金に関しては確たる規定が無かったため、契約の際、家主にとって有利の契約になっていたためだ。

 ここ数年、敷金返還による訴訟が増加してきて、国土交通省が「原状回復のガイドライン」を制定したが、強制する権限のあるものではなかった。

 改正要綱仮案では、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明確に定義付毛ている。

 その上で、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は、「賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない」としている。

 さらに要綱仮案では、「賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」としている。

 つまり、原状回復義務について、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と平成17年の最高裁の判例で示されていた内容を明確に規定することとなっているのだ。

 手前味噌、我田引水、自画自賛ではあるが、私が35年前に不動産業界に入って、ずっと家主を指導していたことが、やっと今法制化されることになるわけだ。

 これまでは、家主を指導する私のことを悪徳不動産屋と罵る人がいた。

 しかしこの度の法改正で、昔ながらの、「貸してやるのだ」と言わんばかりの家主さんもグウの音も出ないことだろう。

 改正民法の施行まではまだ時間があるが、こんな家主さんたちには、今からぼちぼち教育することが必要だろう。

 もう一つの大きな改正点として、賃貸借契約の連帯保証人の保護の問題がある。

 保証人の問題については、「保証人の原則禁止」などという極端な表現を見かけることも多いが、「禁止」というのは正しくはない。

 話が長くなるので、保証人の問題は、明日に続く。

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