悪徳不動産屋区日記 公示地価 住宅地も９年ぶりに上昇に転じる

　昨日の日経新聞の１面トップに、「公示地価、住宅地で９年ぶり上昇」の大きな見出し。

　朝日新聞の見出しは、ちょっと小振りだったが、やはり１面で「住宅地平均　下げ止まり」。

　2017年１月１日時点の公示地価で全国の住宅地が前年比0.002プラスと9年ぶりに上昇に転じたと報じていた。

　何度か書いたことだが、公示地価というのは、１物４価といわれる４つの土地の価格のひとつだ。

　１物４価といわれる土地の価格だが、その１番は、実勢価格。

　これは言葉どおり、実際の不動産市場で取引される売買価格のことである。

　その２が、昨日発表された公示地価。

　国土交通省が、発表する土地価格である。

　標準地を定め、毎年３月に公表している。

　一般の不動産取引価格目安や、公共収用される土地の目安となる価格である。
　おおよそ実勢価格の９０％程度であるといわれている。

　その３が、路線価。

　国税庁が発表する土地価格で、相続税や贈与税の計算の際に利用する価格を指しす。

　これは実勢価格の７０～８０％・公示地価の８０％を目安としている。

　その４が、固定資産税評価額。
　市区町村が、発表する土地価格。

　固定資産税や都市計画税の計算の際に利用される価格。
　
　実勢価格の６０～７０％・公示地価の７０％目安とされている。

　これにもう一つ、都道府県が発表する基準地価というものもある。

　これは、公示地価に近い意味合いを持つ。
　
　都道府県が、公示地価の基準点と違った基準点を設定して発表する。

　基準地価を加えると、１物５価ということなる。

　バブル崩壊以後下がり続けていた公示地価の住宅地の価格が９年ぶりの上昇に転じたのだそうだ。

　しかし、地方の田舎町の当地（宮崎県の北端の街・延岡市）では、地価上昇は無縁な話しだ。

　実感としては、土地の価格が上昇傾向にあるとは感じられない。

　むしろ、少し下がっているように感じる。

　全国的に見ても、上昇しているのは３大都市周辺及び政令地方都市である。

　大都会の地価の高いところの地価の上昇が、全国の平均値を引き上げている。

　大都会の地価は１㎡当り数百万円とか数千万円。

　地方の都市では、１㎡当り、３万円、５万円というところか少なくない。

　日本全体を見渡すと、大都会の土地が値上がりし、地方都市の土地はあいかわらず値下がりしている。

　地価の安い地方都市の土地が、１０％値下がりしても１㎡当りにすると数千円程度でしかない。

　一方の、例えば銀座のような土地の１％の上昇は、数十万円になる。

　地方都市の数十地点の値下がりを、大都市１地点の上昇が吸収してしまう。

　９念振りに全国平均で住宅地が値上がりしたといっても、こんな数字のマジックなのだ。

　今の世の中は、あらゆるところで格差社会化が進んでいるが、不動産においても不動産格差が進みつつある。

　全国的には、値上がりした地点より値下がりした地点が宇和待っている。

　最大の不動産富裕地域は３大都市圏。そして政令都市圏。

　地方都市は不動産貧困地域化が進む。

　全体は貧困化する地方都市においても、県庁所在地圏は不動産貧困地域ををまぬがれている。

　市町村にいたっても、これと似た傾向はある。

　環境や利便性のいいところは、値上がりはしないまでも、大きな値下がりは無い。

　しかし、環境や利便性に劣る土地の価格は下がり続けるだろう。

　バブル期のように、大都市圏の地価の上昇にひっぱられて、すべての土地が値上がりすることはない。

　不動産は厳しく選択される時代になっている。

　同じく、不動産業者も厳しく選択される時代だ。

　まったく選択されなくなることの無いように、悪徳不動産屋なりの生き残りのすべを考えなくてはならないなあ。