悪徳不動産屋日記 笑っちゃいます相続税対策

昨日は、またまた相続に関する相談を受けた。

同じような話が続きだすと続くものだ。

今日のご相談は、知人からのもの。

ご高齢の親御さんがいるのだが、もし親が亡くなったら相続税はどのくらいかかるんだろうかという相談だった。

実によく聞かれる相談だ。

「相続税はかからんよ」と、まずは質問に対する答えのみを発してしまう。

すると、質問者はみなさん、「えー、ほんと？」と納得がいかない顔をする。

これもいつものこと。拙は質問する。

「あんたのお父さん３０００万円以上の預金か株式を残しそうかい？」

「いやいや、そんなに金はないと思うよ」

「だろう！じゃー相続税の心配なんかせんでいいと。相続税の心配をするのはお金持ちだけ。庶民は相続税の心配なんかせんでいいよ」

拙はASDの悪徳不動産屋。

ASDの欠点で、言葉にそのまま反応してしまう。

だから、相手の気持ちなんか考えずに、質問に対する答えを即答してしまうのだ。

おまけに性格が悪いもので、「あんたなんかが相続税の心配をするなんておこがましいよ」という気持ちがあるので、ちょっと皮肉っぽい口調になっている。

相手から「なぜ？」と聞かれてから、その理由を説明することになる。

相続税には基礎控除があり、相続財産が基礎控除を下回ると相続税は発生しない。

現在は「3,000万円+法定相続人数×600万円」だ。

つまり、お父さんが亡くなって、お父さんの配偶者つまりお母さんと子供２人の場合、相続人は3人。

この場合、3,000万円+３人×600万円=4,800万円。4,800万円が基礎控除額だ。

庶民の相続で、一番大きな相続財産は被相続人の住宅（土地と建物）だ。

それに現金と、預貯金というのが通常だろう。

拙は、相談してくる知人の大体の経済状況はわかっている。

当地（宮崎県の北端の町・延岡市）での、普通の家庭の住宅の相続税の評価額は2,000万円未満、1,500万円前後というのが標準だろう。

だから、3,000万円以上の金融資産がない場合は相続税はかからない。

相続財産が相続税の基礎控除に満たない場合、相続税の申告をしなくていい。

ちなみに、課税割合といって、被相続者のうち相続税を課せられる対象者の割合は、８％台である。

相続税がかかるのは、１００人に８人。地価の安い当地なんかだと、１００人に５人くらいではないかと感じている。

これも、今は８％台だが、平成26年までは約4％で推移していた。

平成２６年までの基礎控除額は「5,000万円+法定相続人数×1,000万円」だった。

だからこのころに相続税の相談を受けると、「相続財産１億円以上あるの？」と聞いていた。

悲しいかな、拙の周りには相続財産１億円以上という富裕層はごく少なかったので、「そんな財産あるわけないじゃん」。

ほとんどの場合これで一件落着だった。

今は、当地においても相続税の心配をしなくてはいけない人が増えてきていると思うが、相続税がかかるということは、ただで親から多額の財産をもらったということ。

東京のように、地価の高かい大都会は別だが、通常、庶民の相続の場合、相続税を払うために借金したり自分の財産を取り崩す心配をすることはない。

そもそも、受けとった利益以上の税金がかかることはない。

相続税を払わなくてはいけない人は、自分の幸せを親に感謝しなくてはならないのだ。

悪徳不動産屋日記 相続土地国家帰属制度

今日、不動産の相続の相談のお客さんの来社があった。

通りがかりに立ち寄られたお客さん。

相談は、当地（宮崎県の北端の町・延岡市）から、さらに山間部にある古い家と、農地と山林を相続することになりそうだということで、その処分方法についての相談だった。

どんなに工夫しても売れそうにもない物件である。

相談者もなかなか売れないことを承知での相談だった。

すでに、近隣（といっても数百メートル離れたところにある）の人や、行政にも相談に行った結果、うまい処分の方法が見つからなくて、通りがかりの当社にお見えになられたようだ。

今日の相談の一番の内容は、「相続土地国家帰属制度」のことだった。

いろんな人に相談をかける中で、相続した土地を国が引き取ってくれる制度が始まっているという情報を得て、具体的にその方法を聞きに来たというわけだ。

「相続土地国家帰属制度」は、今年(令和５年）４月２７日からスタートした新しい法律だ。

このお客さんの不幸は、拙に相談に来たこと。

拙はASDの悪徳不動産屋。

やさしく答えることができない。

結論を即答してしまうのだ。

「どんな土地でも無制限に引き取る制度ではないんですよ。」と答えてしまう。

重ねて、「引き取ってもらうには相当のお金がかかりますよ」と、むべもない答えをしてしまう。

拙がこの制度を知ったのは１年以上前のこと。

最初に見たのは新聞だったかと思う。

その時は、「相続して使い道のない土地を国が引き取ってくれる制度ができる」という簡単な報道だったと記憶している。

これは朗報と思い、いつから始まるのか、どんな手続きをすればいいのか、インターネットでいろいろ調べていた。

思った通り、なんでもかんでも無制限に引き取ってくれるわけではない。

まず、申請をできないケース＝引き取りを却下される土地がある。

建物がある土地。これは建物があると管理に費用が掛かるし、建物は老朽化して取り壊す必要が出るからだ。

担保権や使用収益権が設定されている土地。これは担保権を実行されると国が所有権を失うことになるから。

他人の利用が予定されている土地。他人の利用とは、道路とか、墓地内の土地とか、溜池等。国が取らないのは当たり前のこと。

土壌汚染されている土地。土壌汚染物を撤去するのに莫大な費用がかかるから。

境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地。この理由も明白だろう。

次に、承認を受けることができない（不承認）の土地がある。　

一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地。

土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地。

土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地。

（思い出すのは森友学園の土地。９億円の土地に８億円の撤去費用をねびきした事件があったなあ）

隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地。これも説明不要の要件。

その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地。

拙が一番心配なことは、この通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかるというところ。

今日の相談者の土地の条件を見ると、住宅部分の敷地は、自分で建物を解体すれば引き取り要件は満たす。

但し建物は解体しなければ引き取らないので、建物解体費用は２００万円程度がかかる。

土地の境界が不明だから、境界の確定を専門家に依頼すれば２５万円から４０万円かかる。

農地、山林も引き取り要件は満たすが、土地の境界を確定するのに費用がかかる。

制度が始まったばかりで、国が境界確定の基準をどう考えているかどうかはわからないが、土地家屋調査士等の専門家が作成した境界立会書が必要だということになると結構な費用が掛かる。

農地はばらばらに点在しているので調査件数が多くなる。山林は土地面積が広大なことと、公図と実際の土地の面積の誤差が多いので、境界確定に数百万円かかることも想像できる。

また、国が引き取るにあたっては１０年間の管理料を支払わなくてはならないのだが、その費用も安いものではない。

管理料の計算式に照らし合わせると、概算でも数百万円はくだらないのではないか。

国に引き取ってもらうにはお金がかかる。

お金で済むことなら、きちんとひきとってもらいたいと思う人もいるだろうが、拙が一番心配するのは前述した「通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる」と判定される土地は承認されないかもしれないという要件。

国は引き取るにあたって、管理、処分について関係省庁、地方自治体に調査させることになっているようだ。

山奥の農地や、山林を国が管理するとなると莫大な費用がかかることになるはずだ。

国の管理となれば、実際の管理はどこかの民間企業が受けるわけだ。

国家行事は、直近のオリンピックを見るまでもなく、それを請け負うのは政治家さんと癒着した大企業。大企業は高額管理費から効率よくピンハネして１次下請け業者にまるなげ、１次下請け業者はその下に丸投げして、実際には地元業者まで潤さなくてはならない。

だから、国が土地を引き取ることには金がかかる。

うまく利権が回るシステムが開発されないと、なかなか引き取ることはしない。

要は、辺鄙な田舎の農地や山林のように、金にならない土地は引き取らないのではないか。

正確の曲がった悪徳不動産屋は、そんな皮肉れた考え方をしている。

いずれにしても、相談者が相続した土地を国に引き取ってもらうためには、多額の手間と費用を要することは間違いない。

遅ればせながら、最近になって、拙も、タダでも引き取り手が無いという不動産がある事態に遭遇している。

自分の悪い性格を心から反省するという長所もある拙は、今日のお客さんの相談に対して、すぐに自分を戒め、すぐに方向転換して易しくわかりやすく意見を述べた。

実際拙は、「相続土地国家帰属制度」はまだ始まったばかりで具体的な事例を知らない。

その旨を率直に申し上げて、「国に土地を取ってもらうためには、結構多額の費用がかかるのは間違いありません。制度を調べつつ、親せきや近隣の方の中にタダで引き取ってくれる人はいないかを考えることも一つの方法かもしれないですね。私も行政に具体的な事例を聞いておきます。」とお答えするに終わった。

なぜか、無料相談の多いこのごろである。

悪徳不動産屋日記 高齢者の住居、貸し渋り対策へ

様々な事情から住宅を借りるのが難しい人を支援するための国の検討会が３日、始まったという新聞報道を目にした。

検討会は、厚生労働省、国土交通省、法務省が合同で開催しているのだそうだ。

支援の対象としているのは、高齢者、障害者、ひとり親、生活困窮者、刑務所出所者など「住宅確保要配慮者」。

自立した生活をしようとしても、家主や不動産会社から敬遠され、民間の住宅を借りづらい人たちだ。

今も住宅セーフティネット制度や困窮者の支援制度はある。

しかし、入居後に孤独死したり、物を部屋に残したまま退去したり、あるいは家賃を滞納するのではないかといった家主側の拒否感から、入居はあまり進んでいないのが実態だ。
国交省の担当者は「高齢者や障害者に対し、７割の大家さんが拒否感を持っている。近隣の入居者との協調性や家賃不払いの不安が主な理由で、それが解消されれば入居につながる」と現状を説明した。

記事の内容を簡単にまとめると以上のような話だ。

結局、検討会を始めただけのことで、解決策今からだ。

国交省の担当者が、「近隣の入居者との協調性や家賃不払いの不安が解消されれば入居につながる」と説明したということだが、そんなことは検討するまでもないこと。

競技するまでもなく、平凡な一般庶民でもわかっていること。

それを、どう国が支援、保証してくれるのかが問題なのだ。

家主として一番の問題は家賃をしっかり払ってもらえるかどうかだ。

なんだかんだといっても、まずは家賃がきっちり入ってくれば賃貸問題の大部分は解消される。

高齢者が入居を拒否されるのは、入居者の孤独死に対する不安だ。

入居者に孤独死をされると、賃貸借契約の解消や部屋の片づけに手間がかかる。

死亡して発見が遅れると部屋を特殊清掃する必要もある。

孤独死された部屋は事故物件となり、次の借り手がなかなか見つからない。

家賃を下げなくてはならないことも多い。

他の部屋の住民が退去してしまうこともある。

早期に発見されて、法律的には事故物件扱いにならない状態でも入居者からは敬遠される。

年をとって認知症になって判断能力が低下した時の問題もある。

障害者の方を助けてあげたいとは思うのだが、精神的に病んでいる人だと近隣と問題を起こす心配をしてしまう。

ひとり親や生活困窮者だと、家賃の滞納を心配してしまう。

刑務所出所者が、すべて悪い人ではないのだろうが、家主としては危険負担を背負いたくないというのはやむを得ないところだろう。

家主の多くは巨額の借金を背負って経営している。

部屋を空けてしまうと自分が窮地に陥ってしまうから、入居者を制限するのは当然の行動だろう。

統計的に、どんなに注意しても数パーセントの問題は起こっている。

ただ、高齢者や障碍者など「住宅確保要配慮者」と言われる人が問題を起こす確率は通常より高くなるのは事実だ。

国が「住宅確保要配慮者」の住宅支援を本気で考えているのであれば、答えは簡単だ。

もし問題が起こった場合は、国が保証すればよいのだ。

ますます高齢化が進み、高齢者の住居問題は拡大していくことだろう。

不動産の賃貸借で問題が起こるのは数パーセントだ。

住宅確保要配慮者100％を国が支援することに比べれば、問題が起こった時の保証を国が行って住宅確保要配慮者を民間に受け入れさせたほうが援助に対する負担はむしろ少なくなるのではないか。

国が保証が怖いというのであれば、民間人がそんな怖いものを受け入れないのは当たり前だろう。

悪徳不動産屋日記 頻発する線状降水帯

今テレビのニュースを見ていたら、九州各地で大雨で大きな被害が報じられていた。

川が氾濫していく様子がさまざまな映像として流されている。

その多くが視聴者提供による映像だ。

このところ、テレビを見る時間が減っているようで、拙が見ていた限りでは、テレビの水害予想の報道に大きな緊迫感を感じなかった。

大きな被害が出ているのは線状降水帯が発生した地域に限定されているようだ。

それにしてもスマートフォンがいきわたっているせいで、テレビにはリアルタイムで視聴者提供による映像が提供されている。

頻発する線状降水帯。

不動産屋をやっていると、すべての取引について重要事項説明の説明義務として、過去の水害の履歴や災害の可能性を調査しなければならない。

当地(宮崎県の北端の町・延岡市)は、山あり川あり海ありの自然豊かな街だ。

市街地に一級河川を含む大きな3本の川が流れている。

利便性の良い市街地はこの3本の川に囲まれている。

この川が氾濫したら大きな水害が起きるだろう。

市の西方は山がひかえていて、

ユネスコエコパークに登録されている祖母・傾・大崩の登山口まで車で30分くらいだ。

山に沿って住宅地も開発されているが、その多くは土砂災害警戒区域に指定されている。

この川が氾濫したら街中が水没してしまうかもしれない。

海も近く水産資源にも恵まれているし、水質AAランクの海水浴場が車で数十分のところにいくつもある。

海に近い地域の多くが高潮ハザードマップでは浸水地域となる。

当地の場合、平地で堤防が決壊しても水害にあわないところはないと言ってもよい。

水害の心配のない高台の住宅地はド社債が警戒区域に指定されているところが多い。

このような環境の中で、近年のように、すべての100年に一度の災害を想定すると、利便性が良いよくて１００％の安全を求めると、なかなか物件選びは難しいことになる。

造成した高台の住宅地と一生に一度の買い物。利便が良くて１００％安全なところをが一番だが、１００％にこだわりすぎるのは現実的ではないのかなあと思う悪徳不動産屋の憂鬱。

人生初の５連休

この一カ月半くらい、体を横にして寝ていない。

今年に入って脊柱管狭窄症の症状が悪化してきた。

３月は、起床後、下肢が激痛に襲われ、午前中はひたすら痛みに耐える毎日だった。

その対策として、座った姿勢のまま眠る生活を続けている。

その経緯の詳細は４月１日のブログに書いたが、それ以来ずっと電動ベッドの背もたれを立てて寝るという生活が続いている。

１カ月半くらいになるが、下肢の激痛は和らいだが、それと引き換えに、夜寝付けなくて、寝ても何度も目が覚める。

スマートフォンの睡眠アプリで睡眠の記録を見ると、毎日の平均睡眠時間は５時間弱。しかも睡眠時間はズタズタで熟睡できない。

当然、睡眠不足。

寝た姿勢で腰痛体操をしていて、数回寝落ちしてそのまま体を横たえて寝てしまったことがある。

そのときは熟睡。

すっきり目覚めたが、顔を洗っているうちに下肢に痛みが走り、そしてまたしても激痛。

それで、電動ベッドで座った姿勢で寝ることを続けてきた。

なんとかそんな生活にも慣れてきたのだが、睡眠不足は続いている。

昨日は今朝の６時くらいまで寝付けず、６時くらいになって寝入ってしまった。

７時過ぎに目覚めたのだが、目覚めが悪い。

今日の土曜日は休みではなかったのだが、臨時休業とした。

おかげで、今は気分がいい。

そんなことで、人生初の５連休を経験できた。

なにをするではないが、やってみると悪くない。

北方町 古民家

今日は、北方町の中古住宅の写真を撮りに行きました。

 

東京からお見えになったお客様から処分について相談をお受けした親御さんの家です。

写真に撮ると、なかなか魅力的な古民家です。

北方町は当地（宮崎県の北端の町・延岡市）から高千穂町に行く途中にある山村地域です。

生き返り計測してみましたが、車で３０分の距離。

道路が狭くて車が離合できない箇所が何か所かあります。

下の写真が遠景。周囲6，７軒の集落です。

  

この橋で、きれいな川を越えた先にあります。

お隣の人にお伺いした話では、五月末くらいにはこの川に蛍が飛び交うそうです。

写真にすると、つくづく素敵な古民家ですねー。

ご両親が高齢になりこの家を出て、延岡市街地に引っ越して、もうここに戻ることはないということです。

家は老朽化していて、解体するしかないのではないか。

処分をしたいが、近隣では買ってくれる人はいないだろう。

放置していると、家の老朽化が進み、近隣に迷惑をかけるといけないので取り壊しを考えている。

取り壊しの費用はどのくらいかかるだろうかということと、その後の処分についてどうしたらいいだろうかというご相談です。

依頼を受けたのは１０日以上前のことで、すぐに現地に行ったところ、古いけど外観は素敵な古民家。

間抜けなことに持参したカメラがバッテリー切れ。

スマートフォンで写真を撮ったのですが、写真にするとさらに素敵に古民家に移る。

スマートフォンの写真をブログに取り込もうとしたのですが゛うまくいかなかったので今日再度カメラを持参して写真を撮ってきた。

今日、家の中もじっくり見なおしてみたが、解体費用分くらいの費用をかければ住むこともできるのではないかと思う。

建物解体の見積もりに時間がかかっているし、依頼者には、まずはこのまま現況で買ってくれる人がいないか当社のホームページに掲載して様子を見てみることを提案しようと思っている。

相談者は建物解体は必至とお考えだから、限りなく安い値段も了解してくれるだろう。

限りなく安ければ、自分でリフォームして別荘として使おうと思う人もいるかもしれない。

もう少し交通の便の良いところだったら、この建物をリノベーションして利用できるお客さんがいるのだけど、そのお客さんの用途にはいかんせんちょっと道が狭い。

売却の方針が決まれば、当社のホームページに掲載します。

興味のある方はご連絡ください。

悪徳不動産屋日記 連休で観光地は over tourism 私はover order

４月が終わる。

日本中が大型連休で沸き立っているようだ。

外国人の観光客もコロナ前に迫る勢いで、有名観光地はオーバーツーリズム＝over　tourismが問題となっている。

オーバーツーリズムというのは、観光地の許容量を超える観光客が押しかけてきて、現地では交通機関の混雑等さまざまな混乱を起こしているという問題だ。

オーバーツーリズム？

こんな言葉を聞いて、わが身を振り返ると、拙はオーバーツーリズムならぬオーバ　オーダー=over order  状態だなーと思った。

拙は、この１か月ちょっと、売買の契約が数件まとめて重なって、それがそれぞれちょっと手間のかかる仕事だった。

拙の許容量は月に３件が限度のようでそれを超える仕事量で、情けないがover orderかなと恥じ入っている。

仕事は重なるもので、こんな時に限って簡単に処理できない相談事を何件か受けていて、手つかずの仕事がある。

それに加えて、ここ数カ月事務処理をまったく放置していて、その処理にも時間がかかる。

ニュースでオーバーツーリズムという言葉を聞いて、思わず自分の状態をオーバーオーダー=over order状態だなと思った次第。

だから、この連休は停滞している仕事を整理しようと思っていた。

こんな時に限って、うれしい話ではあるのだが、先日出していた新聞広告が予想外の反応で、問い合わせが殺到していて、昨日、今日とその対応に追われている。

明日はこの話をまとめるために時間を取られそうだ。

仕事が遅いと悪徳不動産屋の正体がばれてしまう。

東京からお越しのお客様、遺言の相談のお客様、終活で自宅住み替えの相談のお客様、田舎暮らしの相談のお客様。

ちょっと処理が遅くなっております。

ご迷惑かけないように対応いたしますので、ちょっとの間ご容赦をお願いします。

ことに、東京からお越しのお客様へ、仕事が遅くなっている言い訳のブログです。

お役に立てるよう頑張ります！

悪徳不動産屋日記 追い込まれたら、やる！

疲れた。

けたたましく時間が過ぎていった一日だった。

It’s been a hard day’s night
And I’ve been working like a dog
It’s been a hard day’s night
I should be sleeping like a log

ビートルズのハードデイズナイトの歌詞が体を駆け抜ける。

よだきんぼ（宮崎弁で、怠け者）不動産屋を自負する私は、日ごろ、常に仕事を先送りすしてしまう傾向がある。

仕事をして糧を得ているんだから、仕事が多いことは喜ぶべきことなのだろうが、忙しくなるといやになる。

ほどほどがいいのだ。

そんな考えだから、電話１本かからない日も珍しいことではない。

そもそも小さな不動産屋というのは、そんなに頻繁に来客があるわけではない。

酒は飲まない、ゴルフはしない。賭け事は弱いから賭け事はしない。

俗にいう、飲む打つ買うとは無縁な生活。

ブランド品や高級時計を身に着けたいとか、いい車を乗り回したいという趣味もない。

お金は使わない。

金を使わないから、稼ぎは少ないけどなんとかやれている。

不動産屋だというのに人づきあいは苦手。

何日も人と会わないのは平気。

金は必要なだけあればいいという考えだから、仕事を増やすために人との交流をするって気はない。

不動産屋は、一つ一つの利益高は大きい。

だから嫌いな人と無理してつきあわなくても、数少ない自分の理解者とつきあっていればなんとか生活するだけのお金を稼ぐことはできる。

金のために働くことなく、自分の好き嫌いで仕事をえり好みできてきたのは不動産屋だからではのこと。

はい、話が横道にそれている。話を戻そう。

今日は忙しかった。

今日は、管理している賃貸物件の家賃の振込日だった。

締切日前に、とっととやっておけばいいものを、一部振込手続きが終わっていないものがあって朝はその処理にあたっていた。

普通なら午前中の電話なんて１本あるかないかというのに、こんな時に限って、電話がじゃんじゃん入る。

電話ってのは勝手な道具で、電話を受ける相手のことは構わずにかかってくる。

急ぎの用を後回しにしてでも電話には出てしまう。

電話の応対をしながら、なんとか家賃の振り込みを終わらせた。

ネット銀行だからのなせる業。

インターネットはありがたいなと一息ついていたら、来客。

ご夫婦での来客であった。

！ちょっと嫌な予感。

急ぎでなにかを探してくれというようなお客さんであったら、近くの不動産屋を紹介してお茶を濁そう、なんて不遜な考えを抱きつつ応対。

「いらっしゃいませ」。そんな気持ちを悟られないように自然に応対。（いや、そんな気持ちを悟られていたかもしれないが）

お客さんの様子から、ちょっと困ったことの相談のように感じた。

地元のお客さんではないようなお客さんだったので、地元を嫌いにさせてはいけないので、私の素を出さないよう気を付けて椅子進め、要件をお伺いすることにした。

案の定県外からのお客さんのようで、当地（宮崎県の北端の町・延岡市）にある、親が所有する処分についていろいろお伺いしたいということであった。

ん。家の売却？売却依頼はありがたい仕事なのだ。

話はすぐに本題に入ったが、当地の北方地区にある古い家で、解体するしかないと思うのだが、その費用と手続きについてを伺いたいということであった。

ちょうど今、似たような相談を受けていた物件の処理が終わりかけていたので、その話を例にしてお答えした。

まず、家を取り壊すには１００万円以上かかること。また相談の物件の所在地である北方地区は市街から遠く離れている過疎地で高額の費用をかけて家を解体しても買手がいないだろうということ。

それで、全国に解体をしないまま所有者がわからない家や土地が増え続けていて、その面積は北海道に等しくなってきていることなどをお話しした。

だから家を壊す前に、近所にひょっとしたらタダならひきとるという人がいるかもしれないので、そんな気持ちになることが大事ですと説明した。

ただでもいいという気持ちになっていただいけるのであれば、当社のホームページに超格安で掲載したり広告をすると、自分で改装して使えるものであれば検討しようというお客さんが一定数いるという話をした。

ちょうど今、処理が終わりかけている似たような話というのが、解体して売るしかないと思うのだが、うまくいけば解体費用を手出ししないプラスマイナスゼロで処分ができたらありがたいという相談だった。

これが私の提案した販売方法が成功して、プラスマイナスゼロになれば御の字と言っていた物件だったが、若干のプラスのお金が残る形で売却できた。

おまけに買ったお客さんからも「こんなに超格安の家をしょうかいしてもらってありがとうございます」と感謝を受けてしまった。

こんなことでは悪徳不動産屋の名がすたるのだが、いたしかたがない。

今日のお客さんも、「私もプラスマイナスゼロならいいと思っているのです」ということをおっしゃった。

だから、そのまま話を進めればいいものを、ここが一言多い悪徳不動産屋の悪い癖。

「いやいや、お客さん。そうは言ってても、いざとなるとタダでは売りたくないとなるのが人の常ですよ」というような余計なことを言ってしまうのだ。

今回、若干プラスになって売却が整ったお客さんも、最初はタダでもいいと言っていたけど、いざ商談がかかるとまったくタダでは売りたくないって感じになったのですよ。

結果は、いろいろあって若干プラスとなって喜んでいただけたけど、タダに近い数字でいったんまとまりかけたとき、やっぱり少しはお金にしたいという気持ちになって、それで一つ商談が立ち消えになったのです。

今回は、その後すぐに別な買い手が現れて若干プラスとなったわけですけど、本気で手出し無しで売れたらいいと思ってもらわないと困るんですよ。

「ほんと、お金がからむとお客様は人がかわりますからね。私はお客様は悪魔だと思っていて、それが本音だから私は堂々と自分のブログで「お客さんは悪魔だ、なんて書いてるんですよ」と言うと、ご主人が「そうらしいですね。 (私のブログを奥さんの方が)見ているんです」とおっしゃるではないか。

久しぶりの体験。

昔は、こんなお客さんにたびたび遭遇した。

お客さんとの商談が進み気安く話ができだしたころになって、「実はおたくのブログを読ましてもらってるんですよ」なんてことがたびたびあった。

私はブログで、自らを悪徳不動産屋と自称している。

そしてブログの中に、お客様は悪徳不動産屋の私も足元にも及ばない悪魔で、そんな悪魔に負けないように注意しながら不動産業を続けているのだという悪徳不動産屋日記という内容のコーナーを作っている。

頭の悪い不動産屋が、「赤池さん、不動産屋はもともと悪徳不動産屋だと思われているのに、自分から悪徳不動産屋と名乗ると商売に影響しますよ」なんていう頭の悪い不動産屋がいたが、私の意図を理解する頭の涼しい読者がたくさんいた。

私のブログは、正統に善良なるお客様には好評のようで、契約の前になると「読んでましたよ」なんて言ってくれるお客さんが少なからずいた。

最盛期には、感覚的にブログの読者(今でいうフォロワー）が数百人いたと思う。

しかしインターネットの目覚ましい進化で、Twitterやら、FacebookにInstagramといろんなSNSが現れ、それに加えて自分にひたひたと押し寄せてきた加齢の波。

ここ、３，４年は、書きたいことがなくなったわけではないのだが、それを文字に移す根気が枯れてきたというのが一番の原因。

これ書きたいなと思うことがあっても、書くと長くなるなと思うとパソコンのキーボードに向かうのが面倒になる。

ついつい、ブログの更新を途絶えさせないためだけに、なにがしかの文字を書き込むブログになっていた。

これが悪循環。

ブログにはアクセス解析と言うのがあって、毎日のアクセス数がわかるようになっている。

１０年くらい前に１日の瞬間最大アクセスが4000か8000だったことがある。

瞬間だから徐々にその数は少なくなるのだが、それでも500人くらいの訪問者がいて、思いがけない人から「ブログ見てますよ」という声をもらっていた。

しかし今や、１日のアクセスは20から30」

私、英語は極力使わないようにしているのだが、このアクセス数では、「モチベーション」が維持できない。

ということで、きっかけを見失っていたブログであった。

今日のお客さんからの「見てましたよ」の言葉がうれしくて、「今日は、お客さんの話をネタにブログ書きます」と言ってしまった。

書き始めたら長くなってしまって途中でやめようかと思ったのだが、こう見えて(どう見えているかはわからないが)、吐いた言葉には責任を取るというのが私の信条。

ありがとうの言葉をかみしめながら　書いています私なりに　　(私は山口百恵のファンなのです。わかるかな）

今日は、疲れました。が、いい日でした。

なんとか今日中にブログを書き上げることができました。

今日ご来店されたお客様。

明日は、北方町の物件を見に行ってきます。

悪徳不動産屋日記 確定申告

確定申告の受付が始まりました。

今年は、確定申告が必要な人は2月16日から3月15日までに確定申告の受付を終わらせなくてはいけません。

ところで確定申告が必要な人とはどんな人か。

どんな人が確定申告が必要かというと、国税庁のホームページをみるとその詳細が記されています。

難しい言葉でホームページ1ページまるまる、ずらずらずらっと必要な人の要件が記されています。

これを読むんずすんなり理解できる人は少ないと思います。

頭が混乱してなにがなんだかわからなくて、何度も何度も読み返し、私はついには発狂しそうになってしまいました。

だから私は、どんな人が必要ないかを調べてみました。

必要のない人は簡単明瞭でした。

・会社から年末調整を受けている給与取得者
・所得が48万円以下の人
・副収入が20万円未満の場合
・公的年金の受給額が400万円以下で、かつ源泉徴収を受けている場合 こちらから説明すると簡単です。

たった4項目。

これなら理解できます。

これに該当しない人が確定申告の必要な人です。

国税庁も、確定申告が必要な人の説明を正攻法で正面から正確に説明することは大切ですので、上級国家公務員の優れた知能を持つ人のための説明としては正規の難しい条文でいいのですが、次にこれを補足して、確定申告が必要でない人の4項目を列記して、「これ以外の人が確定申告が必要な人になるんですよ」なんて書いててくれるとわかりがいいと思います。

ともかく、今年も確定申告の時期になりまして、この時期になりますと去年不動産取引をしたお客様から税金の相談があります。

私は不動産の税金に関する知識は豊富な方だと思っていまして、不動産売買をはじめとする日常の不動産取引において、税金にまつわる質問にも私なりに簡単に答えております。

しかし、私の税金に対する考え方は儲けに対して税金がかかるのであって、税金をはらわなくてはいけないほど儲かったのであれば、それは喜ぶべきことで、かかる税金は支払わなくてはいけないという考え方です。

ただし、不動産売買にかかる税金については、さまざまな軽減措置が設けられていて、その軽減措置の仕組みをしっかり調べて払わなくていい税金は払わなくてすむように助言をしております。

税金と言うと一般の人はなぜか異常に恐怖心を抱かれるようです。

不動産売買となると、莫大な税金がかかると誤解している人も少なくありません。

先にも申し上げた通り、税金は儲けに対してかかるのであって、不動産売買にかかる税金も、売却した利益に対して一定の税率で税金を支払うわけで、利益がでない売買については税金は発停しません。

日本ではバブル崩壊後、土地価格は下がり続けている傾向です。

余談ですが、ここ1，2年土地価格が上昇に転じたなんて言ってますが、当地（宮崎県の北端の町・延岡市）をはじめとする地方都市の土地価格は値下がり傾向は下げ止まりつつあるものの、上昇に転じるなんて実感はまったくありません。

マスコミは、数字（視聴率や、発行部数）をあげるためと、金持ちがより金儲けを応援するために多少歪曲した記事を報じる傾向があるようです。

上昇しているのは東京都心や3大都市圏やそれに準ずる大都市の中心部の土地だけです。

坪単価1000万円以上の土地、中には坪単価1億円超という土地や、都心部のタワーマンションが数パーセント値上がりすると、上昇価格は数千万円から数億円と言うことになります。

他方、地方都市の土地価格は坪当たり数万円。全国の地価の総額を占める大部分は地方都市の土地。地方都市の地価の総額を一部都市部の価格の総額が上回り全国の平均地価を押し上げて土地が値上がりに転じましたとアナウンスする、数字のマジックなのです。

横道にそれましたが本題にもどりまして、ここ30年土地は値上がりしていませんので、この30年間に購入した家や土地を売却しても売却利益は発生しません。

住宅を代表とする建物は年数の経過により減額していきます。

昔は土地が値上がりしていましたので、土地の値上がりが建物の減額を上回って、それが儲けとなって税金がかかりました。

しかし今は、土地が値上がりしないので建物の減額（償却）分と経年劣化分で、この30年間における不動産取引は、ほとんどの場合、買った価格よりずいぶん安い価格での売却になっています。

あきらかに利益がでないという取引がほとんどです。

したがって、税金の心配をする必要のない方が多いのです。

そんな中で、相続不動産の場合は税金がかかってくる取引が多いものです。

親が高度成長期の中で不動産を購入しているので、土地の利益が発生して税金がかかってくることが多いものです。

こんなとき私は、「みんな損をして不動産を処分する時代に、税金を払わなくてはいけないほど儲かったということは喜ぶべきことですよ。」などとと変な理屈を並べて税金を払う決断を促しています。

これが悪徳不動産屋と言われるゆえんです。

ただし親の住宅を相続したばあい、譲渡所得税（不動産を売却した時の税金）を大幅に軽減するという時限立法の税法律ありますので、その法律については助言をしてあげます。

このさまざまな軽減措置については、不動産屋は結構詳しく勉強しています。

とりわけ私は、愛想が悪くてお客さんに不快な思いをさせていることだと思いますので、その分なんか取り柄が無いと仕事にならないので、お不動産にまつわる税法の勉強に力を入れてきました。

不動産にまつわる税金は、政策的にしょっちゅう期間限定セールみたいに軽減策が頻繁に設けられています。

私たち不動産屋は年中不動産取引をしているわけで、不動産取引にまつわる税金についての情報は小まめに収集しています。

不動産の相続やそれにまつわる税金についても税理士に負けないほど勉強しています。

それで、お客さんに利益になる税法の取り扱いについては、知ってる限りお答えはします。

ただし、税金の申告については、税理士さんの仕事です。

厳密な規定では、申告書の作成はできませんし、申告の計算に関する相談についても税理士法違反となります。

他士業においては、その士業の業務を「業として」行ってはならないという規定があって、まったくの無報酬で行った場合それを「業として」はやっていないといういう言い分をする可能性を残しておりますが、税理士法においては「業として」という文言がありませんので、厳密にはまったくの無報酬でも税理士法違反を問われることもあるといえます。

私の経験では、税理士さんに申告を依頼して、明らかに税金を払いすぎという例を少なくなく見ております。

不動産売買の現場に立つ経験上から、計算方法を変えたらずいぶん税金が安くなっただろうなと思う申告内容もよくあります。

私は、私が不動産売買に携わったお客様には、税理士法違反にならない程度に、払う必要のない税金を間違って払わないような助言はしております。

先に、ぐだぐだと述べましたように、当地（宮崎県の北端の町・延岡市）のような地方の庶民が不動産を売却した場合、多くの場合税金がかからない取引が多いものです。

実際相談を受けたお客さんのほとんどが税金を払う必要はないことが多いものです。

申告の必用があるお客さんについては、確定申告になりますよということはお伝えしております。

また、税金がかかる場合でも、こんな軽減措置がありますよということは助言しています。

税理士さんに気付いてほしい点がある場合には、蛇足かもしれませんが、それもお伝えしています。

ただし、過度に期待されて、申告の手伝いをして下さいと望まれても、それはできません。

そんなときは、私の助言をもとに、早めに税務署に相談に行くことです。

一番理解していただきたいのは、税務署はやみくもに税金をむしり取るところではありません。

きちんと話をすれば減税措置についても教えてくれることもあると思います。

税務署は、善良なる納税者に対して味方してくれるところだと私は思っています。

確定申告期間は混雑していますが、申込み締切日直前になると非常に込み合います。

余裕をもって税務署に出かけましょう。

立派なことを言っていますが、今夜の白袴、私は毎年、締め切り間際になって、泣きだしそうになりながら申告書の作成に取りくんでいます。

そうならないように今日のブログを書いた次第です。

悪徳不動産屋日記 確定申告の季節

２月は確定申告の月です。

今年の確定申告の受付期間は２月１６日から３月１５日までです。

今日、１件確定申告についての相談がありました。

拙は不動産屋。しかも悪徳不動産屋だというのになにかと相談事をよく受ける。

確定申告にあたっての相談で多いのは、税金をなるべく払いたくない方からの相談。

大雑把な話をすると、ここ３０年の間に不動産を購入した人が、購入した不動産を売却する場合税金(譲渡所得税）の心配をしなくてはならないケースはほとんどない。

というのは、この３０年間土地価格があまり上昇していないからだ。

東京や福岡の中心部と言った大都会は最近浄書しているが、当地（宮崎県の北端の町・延岡市）のようなしがない地方都市では、この３０年間は土地が値上がりしていない。

不動産を売却する場合の税金は譲渡所得税といって、給料や商売をして得た利益のようにさまざまな事業から得る利益にかかる税金とは別に計算するぜいきんで、不動産の譲渡価格(購入した価格）不動産を取得(購入）したときの価格を差し引いた利益(譲渡益９にかかる税金だ。

ここ３０年ほど土地の値上がりが無いということは、この３０年の間に購入した不動産を売っても利益が出ない。

つまりは譲渡益がないところに税金は発生しないのです。

例えば、３０００万円で購入した住宅を売却する場合、建物の方は経過年数とともに値打ちが減少します。これは税法の耐用年数で定額で下がっていくことになります。

建物の価値が下がってしまって土地が値上がりしていないのだから、住宅を中古住宅として売却する場合には購入した価格を下回る価格でしか売れません。

したがって譲渡益はゼロ。

つまり、不動産を売却しても、譲渡益が出ていなければ確定申告の必要すらないわけです。

ということで、このところ不動産を売却た税金の相談は３０年以上前からすると激減しています。

そんな中で、税金を払わなくてはいけないということ、すなわち不動産を売って儲かった人は自分はラッキーなんだと喜ばなくてはならない人なのです。

拙は、不動産を売却して税金がかかる人から、「こんなに税金を払わなくてはいけないのか。なんとか税金を少なくする方法はないか」と聞かれた場合、昔は一所懸命節税対策を工夫してあげていた。

しかし今は、「税金を払わなくてはならないような取引(売買）になったということは、喜ぶべきことですよ。今の時代、ほとんどの人が買った値段から損をして売っているんですよ」と答えることにしている。

さらに拙は、そもそも税金は利益の一部を社会に還元するための必要費なのだから、払うべきものと思っているので、最近は余り極端な節税対策には手をかさないことにしている。

今日のお客様のご相談も、無理筋な相談だったので、かかる税金の概算のお話をさせていただいた。

今日の相談者は、売却益は出ないので税金の心配はしなくていいと思っていたら、思いがけずに利益が出てしまって相談にみえたのだが、購入の時の手続きの際にご自分がやっている事業の税金対策のために、ちょっとおかしな手続きをしていて(その詳細は話せないが）、そのせいで過分な消費税が出てしまったのだ。

いい条件で売れたのに、そのために税金がかかるとなることが不満でお見えになったのだが、いかんともしがたい。

このくらいは税金がかかりそうですねというと、それを納得されない。

税金を払っても買った値段より損はしないというのにだ。

かくして拙は、またしても悪徳不動産屋の道を歩まされるのである。

皆さん、税金は払わなければなりません。

ただし、払わなくてもいい税金を払っている場合があります。

「申告」税ですから、自分が申告した税金ははらわなければなりません。

だから、払わなくてもいい税金を、税金の法律を知らなくて払ってしまう申告をしても、税務署は払いすぎですよとは教えてくれません。

自分でしっかり税金の勉強をして、払わなくてはいけないもの、払わなくてもいいものを振り分けましょう。

今は、税金対策の本や税金対策についての記事を特集した週刊誌や雑誌が溢れかえってます。

インターネットは玉石混淆。正しい記事やインチキな記事が入り乱れています。

しっかりした新聞や雑誌、書籍を買って税金の勉強をすることをお勧めします。

インターネットの普及で印刷業界は青息吐息。つい最近は週刊朝日が休刊することを発表してます。

どうか活字文化が消えないように、信頼のおける新聞、書籍で勉強してください。