05不動産情報館日記

2017年12月12日 (火)

悪徳不動産日記 青島太平洋マラソン2017 番外編  JRの利用者無視の体質か?

 昨日は、フルマラソンを走った後遺症で体中がきしんでいた。

 足には激痛が走り、歩くのもままならなかった。

 4年前、去年、今年と3度目のマラソン。

 初マラソンが一番練習期間が短かったが、4時間台での完走。

 2回目の去年は、今年と、続けて記録は落ちた。

 寄る年波で体力が落ちているのだと、年を素直に受け取っていた。

 しかし、今朝、目覚めて布団から抜け出し、体を動かしても痛みが少ない。

 階段も、筋肉痛は残っているが、両足交互に踏み出して降りることができる。

 4年前は、大会後3日目までは、まともに歩けなかった。

 42㎞を体が記憶しているのかもしれない。

 というところで、青島太平洋マラソンに関連して、JRの利用者のことを考えていない対応について一言申し上げたい。

  余談だが、そもそも私は日本旅客鉄道がJRと呼称するのも気に入らない。

  日本郵便はJP、日本たばこはJT、農協はJA。

 安倍総理はじめ国粋主義者の方々は、これをいかがお考えなのだろうか。

 日本の国粋主義者の覇権争いの先は、東南アジアには向うが、欧米には追従するという潜在意識を露呈しているようでならない。

 ところで、今日話題にするJR九州の正式な社名は九州旅客鉄道である。

 JR九州という呼称をやめろとはいわないが、九鉄という呼称もいいではないか。

 話しを本題に戻して、私が経験した、一昨日の青島太平洋マラソンにおけるJR九州の職員さんの対応について問題提起と改善提案をひとつ。

 まずは、一昨日のブログに書いた出来事。

 それはこんな内容だった。

 一角日、私の勘違いで列車をひとつ乗り遅れた。

 5時15分の電車に乗らなくてはいけなかったのに、5時33分の電車だと勘違いしていた。

 去年、甲斐博さんといっしょに行ったのは5時15分初の電車だった。

 この電車で宮崎駅に着いたら、待機している日南線の電車がすぐに出発というスケジュールだった。

 都会と違って、当地・宮崎県では、通勤時間帯でも電車は1時間2、3本しか走っていない。

 5時33分の電車に乗ると宮崎駅着は7時4分。

 マラソンの受付締め切り時間は、8時。

 宮崎駅からマラソン会場の最寄り駅の木花駅までの所要時間は15分。

 7時4分到着で、すぐに乗換電車があれば間に合う。

 それで私は、駅員さんに聞いた。

 「今日、青島太平洋マラソンに出る予定だったのですが、去年はひとつ前の電車で行ったからゆっくりまにあったんですけど、5時33分の電車で行って乗り換えで行くと、木花駅着は何時になりますか?」

 その答えは、「8時8分ですね」であった。

 木花駅から会場まで10分はかかる。

 アウト。

 それであきらめて帰りかけたのだが、私が駅を出ようとしたときに、駅に駆け込んできた女性がいた。

 その女性がマラソンに出るような雰囲気だったので、たずねてみたら思った通り青島太平洋マラソンに出場するとのことであった。

 それで、私もあわてて切符を買って、彼女らの後を追いかけるように、出発待機をしていた電車に飛び乗った。

 電車内には、いかにもマラソンに出そうな人が10人以上はいた。

 近くの席の人に声をかけたら、やはり青島太平洋マラソンに出るという。

 宮崎駅からマラソン会場まで臨時バスが出ていて、充分間に合うとのことだった。

 青島太平洋マラソンは、年々人気があがり、県内外から申込みが殺到し、今年は申込み開始からわずか数十分でフルマラソン9000人の定員がいっぱいになってしまった。

 全レースの参加者は1万2千人。

 その半数近くは県外からの参加者。

 大会前日の宿初施設は、どこも満室状況。

 大会がもたらす経済効果はいかばかりか。

 県知事みずからテレビCMに出演。

 大会申込の数カ月前から大会参加のCM。

 大会申込み締め切りのあとからは、運営ボランティアのよびかけのCMを流している。

 駅員さんは、こんな大きなイベントの開催をご存じないのだろうか。

 一昨日、駅に駆け込んできた女性に出会わなければ、私は大会参加を断念していた。

 大会申し込み当日、申し込み受付開始15分前からパソコンの前に座り、インターネットの申し込みサイトを立ち上げて待機し、受付開始と同時にインターネットの申し込みボタンをクリックしたけど、申し込みが殺到していてつながったのは6分後。

 参加料8500円の支払いも済ませていたけど、それも水の泡。

 乗り継ぎを調べてもらった駅員さんにも、その事情は重々説明したのに、バス便に乗り換えれば間に合うなんて情報はもらえなかった。

 しかしこのときは、JRの通常業務とは関係ないことだろうから、駅員さんを責める気持ちにはならなくて、女性二人に出会った幸運に感謝した。

 果たして、宮崎駅に到着。

 私の席の近くに座っていた人の後をついていけばいいと思っていたのだが、その方はトイレの方に行ってしまった。

 それで、改札でお客さんを誘導していた駅員さんに、「マラソン会場に行くためのバス停はどちらになりますか?」と聞いてみた。

 東口から出た方がいいのか、西口から出た方がいいのかという程度のことを確認するつもりの質問であった。

 その質問に対する駅員さんの答えに、私は仰天した。

 「(私は鉄道員だから)バスのことはわからないですよね」と言うのだ。

 宮崎市には、県外からのお客さんが5000人以上は来ているはず。

 県外からマラソンに出るために宮崎にきてくれているお客さんに、こんな応対をしているのだろうか。

 駅員は、電車に乗るお客さんの応対で手がいっぱいだよといわんばかりの態度。

 私は、いっしゅん途方にくれそうになったが、まわりを見回してマラソンに出そうな人を探した。

 何人かそれらしい人がバッグを抱えて、早足で出口に向っている。

 その人の後を追いかける。

 駅をでると、すぐのところに人のスポーツバッグを抱えた人の行列があった。

 誘導員の方がマイクで案内していた。

 どうやら、臨時バスが10分おきに出ているようだ。

 バス乗り場は、宮崎駅西口を出た目の前。

 おそらく6時前からバスが動き、そのバスに乗り換える乗降客が駅構内を行き交っていたはずだ。

 それなのに、あの駅員は、バスのことなどまったく気がつかなかったのだろうか。

 県外からのお客さんが5000人以上。

 それらお客さんの旅費、宿泊費、飲食代だけでも経済効果は数億円になるはずだ。

 旅行客の足を担うJRも、その恩恵を授かっている代表的な業種のはずだ。

 青島太平洋マラソンは、見返りを求めないボランティアの力に支えられて大きく育ってきた。

 それなのに、直接的にその恩恵を授かっている交通機関であるJRの職員の無関心さには怒りを感じた。

 宮崎は観光を地域活性化の重要な柱のひとつとして、観光客の誘致に頭をひねっている。

 だが、県内に多くの観光名所があっても、残念ながら公共交通機関が整っていない。

 公共交通というハードを整備するのには莫大な費用と時間がかかるが、お客さんのおもてなしというソフトを整えるのにはお金も時間もかからない。

 ひとりJRだけのことではなく、県民こぞって来訪客への親切な対応を心がけたいものだ。

 これは、日頃悪徳不動産を標榜して、愛想の悪い私への自戒を込めた提案でもある。

 

2017年11月13日 (月)

悪徳不動産屋日記 よくあることだけど

 今朝、出社すると同時に事務所の電話が鳴った。

 家賃管理をしている家主さんからだった。

 その声を聞いて、家主さんの要件は想像がついた。

 まずは家主さんの話しを聞く。

 家主さんは、すぐに要件を切り出した。

 「今月の家賃の振込金額が少いので電話しました」

 想定どおりだった。

 この家主さんの家賃の集金管理をさせていただいている。

 毎月、(管理費)集金手数料を差し引いた額を振り込んでいるのだが、今月は管理費を2カ月分差し引かせてもらっていた。

 というのは、会計事務所から、8月に管理費を引かずに全額を振り込んでいるという指摘があったからだ。

 この家主さんには、振込と同時に家賃振込明細書を送付している。

 今月は、その旨を説明して、2カ月分の管理料を差し引いた明細書を送付していた。

 「すみません。お送りしている明細書に記載していたのですけど、目にとまらなかったんですね。申し訳ありません。8月に管理料を引かずに振込していまして、それを会計事務所に指摘されましたので、今月8月分の管理料を差し引かせてらいました。」

 私の説明を、すぐに納得してもらえるかと思ったのだが、なかなか納得してもらえない。

 「何月?多く振り込んでるの?そんなことあった?気がつかなかったわ。」

 家主さんは、多く振り込まれていたことにはまったく記憶にないようである。

 「すみません。8月です。確認していただけますか」

 「8月?そんなことあった?」

 まだ納得がいかないようだが、通帳を確認してくれているようだ。

 「8月ね」

 やや時間があって、「〇〇円振り込んであるけど、これは管理料を差し引いてないの?」

 「はい。いつも明細書をお送りしているんですけど、今月のはまだ届いていなんですね。通帳で他の月の振込額を確認してみてください。」

 こんなやりとりになったが、すっきりしないようだった。

 会計事務所から指摘されなかったら、気がつかないまま、そのままになっていただろう。

 管理料は数千円。

 少ないときはすぐに気がついたけど、多いときは気がつかなかった。

 多く振り込んでしまったのは私のミスで、それを後になって取り戻すことで、家主さんを損をしたような気にさせてしまった。

 家主さんは、損をしたわけではないのだが、なんだか損をしたような感じになった気持ちはわかる。

 しかし、私は悪徳不動産屋。

 私のミスだから、そのままお取りくださいとは言わないのだった。

 

2017年10月13日 (金)

悪徳不動産屋日記 源泉徴収

 さて、不動産の取引に際して、どういうときに所得税と復興特別所得税を源泉徴収しなくてはいけないのか。

 
 税務署から届いた書類の中にあった説明書は次のようにあった。
 非居住者や外国法人から、日本国内にある土地や建物等の不動産を取得した場合、その大過を支払う際に、所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
 不動産売買にかかる税金については、税理士より詳しいと思っている我が輩としては、まったく初耳のことで狼狽した。
 税金のことは税務署に聞くに限る。
 文書にあった税務署の担当の方に電話をした。
 恥ずかしながら、まずは、「非居住者」という言葉の意味を取り違えていた。
 私は、「非居住者」という言葉を、すなわち、そこに住んでいない人ととらえた。
 しかし、税務上でいうところの「非居住者」というのは、生活の基盤が日本にない人のことであった。
 昨年私が買った不動産は、兄弟の共有になっていて、そのお一人長年イギリスで暮らしている方だった。
 長期に外国で暮らしておられる方が日本に所有している不動産を売る場合には、売主さんに渡す代金の中から買主の私が税金を源泉徴収しなくてはいけないということなのだ。
 ただし、「個人が、自己所有又はその親族の居住の用に供するために取得した土地党で、その土地等の対価が1億円以下である場合は、その個人が支払うものについては源泉を徴収する必用はありません」とあった。
 幸い、今回の私の取引は私個人が購入していたので、源泉徴収はしなくてよかった。
 しかし、当初、私の経営する会社名義での購入を考えていたので、もし会社名義で買っていたら源泉徴収すべき税金を私が支払わなければならなかった。
 勉強のため、何度も税務署の担当の方に電話して、疑問点を問い合わせた。
 なんと、源泉徴収の税率は20.42%なのだそうだ。
 通常の不動産の売買での税金(譲渡所得税)は、所得(不動産を売った利益)にかかる。
 例えば、1000万円でかったものを1000万円で売っても、利益が0だから税金はかからない。
 しかし、源泉税は支払った対価の20.42%の税率になっている。
 今回は、神様に助けられて、私個人の購入にしたから問題が起こらなかったが、もし会社名義で買っていたら、売買価格の20.42%の税金を誰が払うかで問題になっていたかもしれない。
 私の友人に、毎年譲渡所得税の本を出版している税理士がいるが、そいつに電話して聞いてみたけど知らなかった。
 当地(宮崎県の北端の街・延岡市)の不動産業者知っている人は、まずいないだろう。
 全国的に見ても、知っている人はごく少数だろう。
 外国にいる人の名義になっている不動産なんてめったに扱うことはないことだから、知らなくても当然のことだ。
 しかし、知らずに取引してしまったら、もめごとにまきこまれることは必至。
 我が、宮崎県宅地建物取引業協会の幹部には電話とFAXをして、このことを会員に周知させるようにした。
 私のブログを見てくださっている、不動産業仲間の皆さま、くれぐれもご注意を。
 もし外国にお住まいの人の不動産を売るときは、ぜひ事前に税務署に相談に言ってください。
 悪徳不動産屋は、悪徳をするために法律を勉強するのであった。
 

2017年10月12日 (木)

悪徳不動産屋日記 土地売買に源泉徴収税がかかる場合がある

 不動産を売買したときに生じる税金は譲渡所得税である。

 私は譲渡所得税については、少々見識をもっていると自負している。

 その私が、まったく知らなかったことがあった。

 土地の譲渡に際して、源泉徴収がかかることがあるというのだ。

 昨日税務署から電話があり、今日、その文書が届いた。

 去年、私は自宅の隣接地を購入したのだが、それについて源泉徴収しなくてはならないかもしれないという内容の文書だった。

 土地取引に際して、買主が売主から源泉税を預らなくてはいけないことがあるというのだ。

 そんなこと初耳だから、売主から税金は預っていない。

 税務署に問い合わせすると、源泉税をあずからなくてはいけない場合の納税義務者は買主である私だという。

 とりあえず私が税金を払って、売主からその分をもらわなくてはいけないということになりそうな話しだった。

 売主が払うべき税金を買主が徴収しなくてはいけないことがあるなんて、理不尽ではないか。

 私は、悪徳不動産屋と称しているが、順法の範囲でしか悪さはしないことにしている。

 もう、びっくりぎょうてんであった。

 と、ここまで書いたところで急用が入ったので、続きはまた明日。

 

2017年9月23日 (土)

悪徳不動産屋日記 空家等対策の推進に関する特別措置法

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先日のブログで、台風は、なにごとくなく過ぎたと書いたが、それは私の身の回りのことであって、当地(宮崎県の北端の街・延岡市)でも市内全体でみると、少なからず被害がでていた。
 
  被災されたかたにはお見舞い申し上げます。
 
  冒頭の写真は台風で壊された家屋だ。
 
  当社から200mくらいしか離れてない場所なのだが、今日まで気がつかなかった。
 
  10年以上放置されている建物で、いつ壊れてもおかしくないような古い建物だった。
 1年近く前から、近くに立ち入れないように、市が「倒壊危険建物」の注意書きと、周囲にロープを張って、かろうじて安全を確保しているという状態の建物だった。

 もともと半分壊れているような建物だったのだが、今回の台風で大きく崩れ落ちていた。

 土地は借地で、土地と建物の所有者は違っている。

 中心市街地の一角にあるので、不動産屋としてみると、建物を解体して更地にすればすぐに売れるような物件である。

 おそらく、建物の所有者は亡くなり、現在の所有者はその相続人ではないかと思われる。

 土地が建物の所有者のものであれば、建物を解体して土地として売却すれば、プラスの財産になるのだが、土地が借地だから建物の解体費用負担だけが発生する。

 建物の解体には100万円以上かかりそうで、資金がないという理由で長年放置されてきたのだろう。

 建物がそのままであれば地代も発生しているはずで、その問題も抱えていることだろう。

 1年前に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、適切に管理されていない空家を特定空家として、行政が特定空家に対して指導・勧告・命令できるようになった。

 さらに、それに従わない場合は罰金や、行政代執行ができる。

 しかし法律はできても、運営自治体の市町村では思うように法律を生かせていないというのが実態のようだ。

 建物の解体撤去には多額の費用がかかる。

 建物を撤去して後、土地が売れそうにない場合は多額の費用が負担になる。

 加えて、住宅が建っている土地は固定資産税の減免を受けているのだが、建物を撤去すると土地の固定資産税が4倍以上になる。

 結局、「資金がない」という理由で放置が続くことになる。

 今回のように危険が発生している場合、行政が所有者に代わって建物を撤去することができる。

 そして、その費用を所有者に請求できる。

 しかし、現実に多額の費用を支払えないという人も多い。

 秋田県大仙市に例をとると、同市は「空家対策特別措置法」よりも前に、危険な空き家を強制撤去できる条例を独自に制定し、条例に基づき13件の強制撤去を実施した。

 計622万円の費用をそれぞれの所有者に請求したが、いずれも資力が乏しかったため、回収できたのは3万円のみだったというのである。

 今回の建物撤去についても、同じ道をたどることになるのかもしれない。

 当社のすぐ近くのことではあるし、土地が借地じゃなかったら悪徳不動産屋たる私が解決の道をひらいてあげたいのだけど。

2017年9月20日 (水)

今年の基準地価 商業地が上昇

 昨日、基準地価が発表された。

 基準地価については、過去に何度か書いていると思う。

 去年も書いたような気がするが、一年が経つのがなんと早いこと。

 今年は、商業地が全国平均で前年より0・5%上がったそうで、上昇に転じるのは10年ぶりのこと。

 しかし、これは観光地や再開発が進む都市部での上昇が全体を押し上げた結果であって、地方圏は26年連続で下がっており、調査地点の半数は依然として下落している。

 まさに二極化が鮮明となっているわけだ。

 商業地は東京、名古屋、大阪の3大都市圏で3・5%上がった。

 上昇率トップ10のうち、京都市が5カ所、名古屋市が3カ所を占めた。

 京都市は訪日外国人客(インバウンド)の増加でホテルや店舗の開業が相次ぎ、名古屋市は駅前で大規模な再開発が進んでいるそうだ。

 全国の商業地の最高地価は東京都中央区銀座2丁目の明治屋銀座ビルで1平方メートルあたり3890万円。17・9%上昇し、バブル期(1990、91年)の3800万円を超えて最高額を更新したというからすごい。

 私の住む宮崎県で一番地価が高かった宮崎市橘通の基準地価は1平方メートルあたり29万円。

銀座の地価はこの100倍になるわけで、単純に考えると銀座の土地1カ所の上昇が瀬全国の土地100カ所の下落をカバーできるわけだ。

 その他上昇が顕著なのは、「札仙広福」と呼ばれる札幌、仙台、広島、福岡の主要4市。

 この主要4都市の商業地は7・9%上昇し、3大都市圏を超えている。

 日本銀行の大規模金融緩和による超低金利を背景に、大都市の不動産に投資資金が流れ込んでいるからだ。

 一方、主要4市をのぞく地方圏の商業地は1・1%下落している。

 バブル崩壊後の92年からの下落基調に歯止めがかからない。

 住宅地は全国平均で0・6%下がり、26年連続の下落。

 このところの地価上昇は、インバウンドによるところが大きい。

これから先はは、オリンピックが地価上昇を後押しするのかもしれない。

 1990年時代のように、全国にバブルは及んではいないが、それにつけてもお金儲けに走る人たちにとって、いつでも金儲けのネタはつきない。

 それにつけても、私は金儲けには無縁で生きている。

2017年9月 2日 (土)

悪徳不動産屋日記 懺悔

 昨日、案内した中古住宅の購入申込みを受けたのだが、実は先客がいらっしゃった。

 先客というのは、東京から当地(宮崎県の北端の街・延岡市)に移住されたお客様である。

 御夫婦と子供さんお一人。

 御夫婦ともに当地のご出身ではない。

 詳しく話すとながくなるので省略するが、延岡を心から好きになっていただいて、東京での生活を捨てて延岡へ移住して来られた。

 妙町という、延岡でもさらに田舎の方にある中古住宅の購入を検討していただいていたのだけど、リフォームが絶対に必用な物件だったため、とりあえず一戸建の貸家をお世話させていただいたお客様だった。

 昨日購入申込みを受けた住宅は、先日の広告掲載前に、このお客様をご案内していた。
 絶対気に入っていただけると思った物件だった。

 見ていただいて、予想通り家は気に入っていただいた。

 しかし、うかつなことに私は気がつかなかったのだが、駐車場が1台分しかない。

 敷地の関係で、どうやってもこれ以上駐車スペースはとれない。

 市の郊外なので、生活するためには車は2台必用になる。

 周囲は田んぼと畑。駐車場になりそうな土地は無い。

 唯一近くに駐車場になりそうな空き地があったので、そこを駐車場として貸してもらうか、車1台分だけ売ってもらえないか当たってみることにした。

 調査の結果、その土地は売却希望の物件で、私の付き合いのある不動産会社から売りにでていた。

 従って貸すことはできない。車1台分のスペースの売却は、地形が悪くなるので難しいだろう。

 東京からのお客様にはその旨を報告し、ご了解をいただいての広告掲載だった。

 どう考えても、もう一台の駐車スペースが確保できないと生活に支障がたある。

 御夫婦のどちらかが、私のように移動手段をバイクにすればなんとかなるのだが、そんな強要はできない。

 場所が市内でも郊外の物件だから、他のお客様でもかならず駐車スペースが問題になるだろうから、すぐに売れるとは思わなかった。

 もし他のお客様で商談が進みそうなときも(東京からの)お客さんを無視して話しを進めることはしませんからねとお伝えしてから広告を出した。

 価格が安いため3件問い合わせが入って、昨日最初の案内になった。

 そのお客さんが、すっかり気に入られたのだ。

 駐車場の件も問題ないとおっしゃる。

 奥様の実家がこの物件の近くで、御夫婦共働きだから、ここであれば子供を親にみてもらえるというのだ。

 不動産に限らず野ことなのだろうが、お客さんが重なるときは重なるもの。

 昨日、案内の際に、お客さんが気に入りそうだったから、先客(東京からのお客様)がいて、その方を無視しては商談を進められないことは説明した。

 このお客様がまた非常に人柄の良い方で、事情を素直に理解していただいた。

 「そういう事情だったら、その方を優先していただいてもかまいません。もし駐車場の件でその方が購入を見合わせたときは、ぜひ連絡してください。私は駐車場は問題なく絶対に買います」ということだった。

 かくして、さきほど東京のお客様に事情をお話しした。

 これまた快く、「そういう事情でしたら、その方に買ってもらってください」とのこと。

 自分の都合のみを主張するお客様と戦いながら仕事をしている悪徳不動産屋が、ときおり改心させられるお客様との出会いであった。

 私は、ひごろお客様に悪態をついている悪徳不動産屋だが、こんなお客さんに出会うと、心から感謝する気持ちは捨ててはいないのですよ。

 最終取り引きまでよろしくお願いいたします。

2017年9月 1日 (金)

 9月1日

 はや、9月1日。

 秋になって、冬になって、すぐにお正月。

 昨日、私はぎりぎりまで差し迫らないと行動を起こさないという反省を書いた。

 ぎりぎりまで追い込まれて、泣きたい気持ちで、じたばたしてする。

 しかし、いつも、なぜかなんとかなってきた。
 
 いつもなんとかなるものだから、グズがなおらない。

 月末の締め切り日をなんとかくぐり抜けると1日(ついたち)。

 1日は、さあ、気分を新たにがんばるぞという気持ちになる。

 そう思ったのも束の間、すぐにもとの怠惰な生活にもどって、また月末を迎え同じ反省をするということの繰り返しだ。

 今月は、月末の30日に掲載していたもので、今日は終日仕事に追われていた。

 幸い、想定以上の好反響で、成果につながる忙しさだった。

 3件の案内が入り、最後の案内は夕方6時半。

 薄暗くなっての内見だと、室内が暗く感じるので余り良い結果にならないことが多いのだが、非常に気に入っていただいて購入申込みをいただいた。

 内見のお客様と現地で別れたときには、日が落ちてしまいあたりは暗くなっていた。

 お客様とは現地集合の案内事務所だったもので、私はいつものごとくスクータ。

 私の服装は長袖のワイシャツ一枚。

 昨日まで、スクータで風を切って走っても涼しいとは感じなかったのだが、今日は肌寒さを感じた。

 9月。異常気象と騒いでいたが、季節は確実に秋に向っているようだ。

2017年8月23日 (水)

悪徳不動産屋日記 異常気象と騒いでいるけど、しっかり季節は巡っている。

 今朝のワイドショーでは、当今日の当地(宮崎県の北端の街・延岡市)は35℃の猛暑日の予想。

 予報通りの猛暑。

 先程、中古住宅の案内をしたが、西日で家の中は温室のようだった。

 すぐに、すべての窓を開け放った。

 物件の所在地は、郊外の田園地帯。

 物件は川辺にあって、風があれば少しは涼しいのだろうが、まったくの無風で暑いこと限りない。

 なんと暑い夏か、と思って外を眺めたら、川べりは赤とんぼの群れ。

 周囲の田んぼまで、無数の赤とんぼの乱舞。

 お客さんには勝手に家を見てもらっていて、赤とんぼの数を数えてみた。

 1匹1匹は数えられるわけもなく、10匹をひとかたまりにして数えてみる。

 数分間、真剣に赤とんぼの数を数えてみたが、数えられるわけもない。

 大雑把に見て、300匹か500匹か。

 よく見ると、ずーっと先まで、夕日に照らされて赤とんぼの群れが続いていた。

 これは、秋に向う風景。

 異常気象、異常気象と大騒ぎして、日本の気候がすっかり替わってしまったような気がしていたけど、秋はすぐ近くまできている。

 しっかり季節は巡っている。

 今日の案内では家は売れなかったけど、季節を感じて、悪徳不動産屋の気持ちもちょっと和らいだ一日になった。

2017年8月21日 (月)

悪徳不動産屋日記 売却価格査定

 一昨日、売却物件をあずかる予定であった。

 「予定であった」と、過去形になっているのは、その日には売却が保留になったからだ。

 先日、紹介者を通じて売却の相談があった。

 売却の相談者は、ご主人と二人で店を切り盛りしていたのだが、昨年ご主人が亡くなられて、この後は奥さんだけで商売を続けている。

 食品製造販売業で、製造から販売まで一人だけ。

 おそらく年齢は、(今日、年齢までは聞かなかったので推定で間違っていたら申しわけないが)70代の後半。

 アレルギー体質の体をおして、なんとか営業を続けてきたが、このところ体に不安がでてきた。
 
 年齢のこともあって、東京にいる子供さんから、東京で一緒に住もうと言われているということだった。

 紹介者に概略の話を聞き、一昨日、紹介者が依頼者宅へ同行してくれて話を聞くことになった。

 ありがたい話で、初回の訪問時に紹介者に同席してもらえると、私の話を安心して聞いもらえる。

 なにせ、昔は不動産屋というと「悪徳」という冠がつきがちな職業だった。

 紹介者から「この男なら、すべてませかせも安心だから、紹介します」などと言ってもらえると、仕事がやりやすい。

 こんな紹介をいただくと、それに恥じないような仕事をしなければならない。

 それで、日頃のんびりしている、よだきんぼ(宮崎弁で、なまけもの)不動産屋なのであるが、紹介者の信頼を裏切るわけにはいけない。

 直ちに登記事項証明書(登記簿謄本)、公図を取って物件の概要と権利関係の調査をした。

 そして、物件の下見に行った。

 最初の思惑では、売却価格の査定書を策定して、査定価格を元に売却価格を決めようと思っていたが、今回はあえて価格の査定はしなかった。

 物件を下見に行った際、私が査定する売却可能価格と、売主さんの売却希望価格に大きな開きがでるだろうという直感がひらめいたからだ。

 私は、不動産を売却するにあたって、最初の売り出し価格の設定が一番大事だと思っている。

 売主は、1円でも高く売りたいから、売却希望価格は売却可能な価格より高くなる傾向がある。

 不動産屋は、売主さんのそんな気持ちを重々承知している。

 真剣に価格を査定するとなると、近隣の取引事例を調べたり、取引事例物件との比較をして価格を決めていくことになり、時間も手間もかかる。

 売主さんとしては、少しでも高く売ってもらおうと思って、複数の不動産屋に相談をかけることも多々ある。

 そんなとき、査定価格の高い不動産屋をありがたがって、一番高く査定をした不動産屋に売却を依頼するという結果になる。

 しかし、査定した価格がいくら高くても、その価格は不動産屋が買い取るための価格ではない。
 
 買うのは一般のお客さん。

 買主は、1円でも安く買いたいと思っている。

 商売上手な不動産屋は、「矛盾」のいわれとおりのことをやっている。

 売主に対しては、「私は、他の誰よりも高く売ってあげます」と言い、買主には、「私にまかせてもらえれば、お買い得な掘り出し物をみつけてあげますよ」と言う。

 私が、最初の売り出し価格が大事だというのは、売り出し価格が買手が思う価格より極端に高すぎると、商談がまったくかからないのだ。

 商圏の広い大都市でのことはわからないが、当地(宮崎県の北端の街・延岡市)のような小さな地方都市では、売買事例を熟知しているお客さんが多い。

 取り引き事例(相場)とかけはなれた価格で売りに出すと商談すらかからないことになってしまう。

 私は、商談がかかる範囲で高めといった価格設定をすることが大事だと思っている。

 今回の依頼の物件は、住居兼店舗。売主の思惑では、商売をするには最高の立地と思っているはずだ。

 しかし、不動産取り引きの現状は、旧市街地の商業地の取り引きが低迷しているのだ。
 不動産業界全体としては、住宅地も値下がりしているが、住宅地は堅調に推移している。

 昔、一世を風靡した商売人さんは、昔の夢を引きずっている。

 自分の土地を一等地だという思いが大きい。

 はたして、今回のお客さんは、私の想像通りの結果だった。

 今回私は、自分が想定する価格は提示しないで、「街中の商業物件は非常に価格がつけにくいので、まずお客さんの売却希望価格をお伺いしますね」と切り出した。

 こんな質問をすると、いつものことではあるが、「わからない」という答えがかえってくる。

 いくらで売りたいのかと聞いているのだから、「わからない」という答えは無いはずなのだが、ほぼ全員が「わからない」と答える。

 それで、「では、いくらで売れたらいいなーという金額はどのくらいですか」とたずねる。

 それでも答えは出ない。

 これもいつものこと。

 次に、「売主さんは、みなさん、なんぼでも高く売れた方がいいと思っておられるから、自分の欲で、これくらいで売れないかなという数字でいいんですよ。どのくらいで売れたらいいなとおもってらっしゃいますか?」とたずねてみる。

 それでも明確な数字は出さない。

 「高けりゃ、高いだけいいけどね・・・」と笑いながら答える。

 そこで私は、「売主さんは、ほとんど全員、私たちが売れるだろうなと思う価格より高い価格で売れないかなと思っているんですよ」

 「それは当然のことですが、私たちは買主さんが思う価格を承知しているから、それとかけ離れた高い価格では売れないことを説明して、売主さんに売却可能な価格を説明していくことになります。」

 「通常は、そんな話をするのですが、今回は直感的に、お客さんの希望価格が実態の売却可能な価格とかけ離れていると思いますので、まずはお客さんの希望価格で動いてみよようと思っているんですよ」と説明をして、最近近くで売れた売買事例を提示した。

 土地面積、建物の構造等、ともに類似した物件だった。

 すると、私が思っていた通り、「そんな価格じゃ売れない」という言葉を発せられた。
 私の想定通り、現在の相場からすると5~6割高い価格を想定しておられたようだ。

 今後の生活に必用だという金額を計算されていて、なんとかその価格で売りたいということを言っておられた。

 やってみないとわからないが、おそらく近隣の取り引き事例以上の価格での売却は難しいと思いますよと説明した。

 安易に売主さんの話を肯定しても、絶対に実現することは無い。

 早く現実を伝えることが、今後の人生設計にとって大事なことだという、変な責任を感じてしまう。

「耳障りの悪い話になりますが、現実をお知らせすることが、お客様にとって大事なことだと思いますので」と、私なりの意見をお伝えした。

 結果は、「息子と相談してから」ということになった。

 つらい仕事になった。

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