05不動産情報館日記

2024年2月29日 (木)

悪徳不動産屋日記 終日仕事に忙殺された1日

今日は、恥ずかしながら、珍しいことに、朝からずっと仕事に忙殺された1日だった。

拙は、いつもだと、ちょっと忙しくても、その合間を縫って仕事をさぼるよだきんぼ(宮崎弁で、怠け者)なのだが、今日はそれを許してくれなかった。

ひと段落つけて、一休みしようと思うと来客や電話が入る。

新規の来客もあったが、継続してやっている仕事の依頼者からの電話や、報告の電話が入る。

よだきんぼ(宮崎弁で、怠け者)なもので、常に、勝手に不急と判断して手をつけていない仕事を抱えているもので、催促気味の電話が多い。

3時過ぎになんとか急ぎの案件を片付けて、あとは一休みしようかななんてのんびり構えていたら、急ぎじゃないと判断していた依頼者から、「急ぐことになった。頼んでいた仕事はどうなっるんだ」と、お怒り気味の電話。

10日くらい前に相談を受けたのだが、簡単なようでややこしい話で、区画整理課、農業委員会、法務局と協議したがすんなり進まなかった。

司法書士や土地家屋調査士に簡単に進める方法はないか相談してみたらスムーズに解決できるんではないかと返答して、いったんは私の手を離れていたのだが、司法書士を交えて再度、区画整理課、農業委員会と協議したけど、結局解決がつかなくて再度私に依頼してきた。

簡単なようだがなかなかややこしい相談で、とりあえずこんな形でやればなんとかりるのではないか提案をして受けた話だった。

司法書士や土地家屋調査士に相談したはずで、それで解決しなかったのだから早々に解決できないことを折り込み済みで依頼されたと思って、実は依頼を受けて4日になるのだが、実は放置していた。

そこに、思いもかけない督促の電話。

「どうなってるのか」の問い合わせに対して、正直に「まだ手付かずです」と答えた。

すると思いもかけない、ひどくお怒りの空気が電話機からじわりと噴き出してきた。

「すぐにかかります」

この電話から3時間、このことにかかりっきり。

やればできる。

なんとか解決した。

やればできるんだよ、ということで満足して、すぐにやらない。

頼まれてすぐに動かない。これが悪徳不動産屋を自称する所以。

馬鹿は死ななきゃなおらない。

2024年2月23日 (金)

悪徳不動産屋日記 金持ちのためのバブルです

東証の株価が34年ぶりに、バブル崩壊後最高値をつけた。

今回の高値はバブルではないと、富裕層たち情報を流布させているが、今回の株価高騰、一部地域での不動産高騰は、まごうことなきバブルだ。

人類は過去に何度もバブルを創出してきている。

世界的にいろいろなバブルが創出されたが、人は過去の失敗を生かすことなくバブルを繰り返してきた。

バブルは、金儲けの中枢にいる権力層が意図的に作り出してきた錬金術なのだ。

バブルの度に、金儲けの中枢階層の利権者たちは、これはバブルではないと言いながら濡れ手で粟を摂取する仕組みを作った。

前回のバブル崩壊でも、それで飛躍的に金儲けをしたとんでもない金持ちたちがいるのだ。

しかし、前回のバブルではそこそこの金持ちたちもバブル崩壊の影響をうけた者がたくさんいた。

余りにも急激に膨らんだバブルは、そこそこの金持もバブル崩壊の渦に巻き込まれた。

30年前にバブルの恩恵を受けていない庶民は、今回のバブルに気づいていないだろうが、金持ち層は今のバブルを恩恵をじっくりと手にしているのだ。

しかし、30余年前のバブルで、経験をしているそこそこの金持ちたちは、あのときの惨劇をしっかり記憶に残している。

だから、同じ過ちはしない。

前回のバブルは、末端にまで及んだ。

日本では一億総不動産屋になって、土地を買いあさった。

おかげで、使い道のないような土地の値段まで高騰した。

リゾートの名をかたったリゾートマンションの開発がその典型。

バブル崩壊で、通常なら使い道のないような不動産は二束三文となってしまった。

しかし今回のバブルは、違っている。

その失敗を経験している金持ちたちは絶対に値上がりする条件の物にしか手を出さない。

ここ数年、不動産価格を押し上げているのは地価の高い都心の物件。

本当に需要があって値上がりが見込めるものだけが値上がりしている。

そんな不動産の高騰が全国の不動産の平均価格を引き上げているだけで、地方都市や郡部の不動産は値下がりを続けているのだ。

このところ、マスコミの不動産の値上がりの報道が目につきだしたが、これは金持ちたちの儲けを確定させるための報道ではないかと拙は考えている。

買ったものを売らなければ、キャピタルゲイン(転売で利益をだすこと)を得ることはできない。

1億送園で買ったものが2億円になったといっても、それは帳面上のことだけで1億円の利益は使いようのない数字だけのこと。

金持ち層が利益を確定しようと思っていっせいに売りに出して売り物が市中に溢れたら、いっぺんに価格は下がってしまう。

最近、マスコミが都心部のタワーマンションや、外国人層に人気のある地方都市の不動産価格の高騰を頻繁にとりあげている。

そして毎日のように、株価急騰を取り上げている。

前回のバブルの時には、これがもっとひどかった。

連日、銀座の土地が破格の値段で売れたとか、地方の温泉地や海外のリゾート地が次々に開発され、リゾートマンションが飛ぶように売れているとニュースで取り上げていた。

拙の記憶では、結局これは、国家予算に匹敵する金を動かす超金持ちたちのバブル錬金術の総仕上げだったということだ。

マスコミは、大スポンサーである超金持ちたちが仕込んだ金儲けのネタを売却して利益確定させる手伝いをしていたわけなのだ。

拙は、今話題になっているNISAというのは、国家が金持ちとそれを手助けする金融組織の手助けのための制度だと思っています。

前回の株バブルの期間、10年間株価が右肩上がりで上昇を続けていました。

拙も、楽天証券に口座を開いて株のインターネット取引をしてみました。

やってみてわかったことは、株で儲けるのは非常に難しいということでした。

底値に来たなと思って買うと、そこからさらに株価は下がる。

あきらめて、損切して売ると、売った瞬間から株価が上がる。

株取引の本を何冊も買って勉強しましたが、すこぶる心臓によくないストレスのたまる仕事でした。

毎日のように日経平均株価が最高値をつけていた最中でしたが、私は損だけがフクラみました。

株価の高値更新が続いている期間でしたが、拙は株取引の能力はないと思い手じまいしました。

150万円を元手としての小さな取引でしたが、50万円以上損をしました。

NISAは国のおすみつきの制度。

銀行に貯金してもまったく利息の付かない時代。

国民に、貯金だけでなく株投資をしてもらって経済を活性化させるという名目で国が宣伝しているのがNISA。

「無税」ということを強調して、資産運用の一つの柱として投資に目をむけてくださいというのが国の宣伝文句だが、これがどうにもあやしすぎる。

私の知人がNISAで株を始めようとしているのだがどうだろうと相談があったので、私の経験を話し、やるなら相当勉強した方がいいよという助言をしたら、株の売買ではなくて投資信託だからもうけは少ないが安全だという考えだった。

数年前まで、低金利で利息の利ザヤで食えなくなった銀行が、高額預金者に投資信託を勧めて損をさせているということが問題になって新聞ざたになっていたことにぜんぜん気が付いていない。

投資信託も株取引で、「予想利回りは確定ではありません。元金割れすることもあります。」という説明を銀行がしていなかったというのが騒ぎだった。

銀行が勧めるからリスクはないと思っていたというトラブルだった。

銀行でさえそんな誤解を与えたのだが、国家が勧めている制度だとなると、それにだまされるひとは莫大な数になるだろう。

「無税」で安全で、利回りのよい貯蓄だと思ってはじめるのは大変危険である。

今回のバブルは、金持ちは損をすることなく、より金持ちであり続けるためのバブル。

国家権力を使いこなす超金持ちたちは、拙のような小さな悪徳不動産屋なんか足元にも及ばない悪なんですよ。

庶民の諸兄姉。くれぐれも金持ちの餌にならないように勉強して、かかってくださいね。

2024年2月12日 (月)

悪徳不動産屋日記 連絡お待ちしております

今日は、建国記念の日の振り替え休日。

賃貸仲介を主力としている不動産会社は繁忙期への入り口の時期で営業しているが、当社は休日で2連休。

ただし、お客様の要請があれば休み返上で対応していて、今日は午前中に賃貸アパートの案内をしたし。

実は、一昨日の土曜日に、戸建の貸家をお世話していたお客さんが来社された。

その貸家を仲介したのは十数年前のこと。

当社から数十メートル先の1戸建ての住宅だから、このお客さんとはひごろしょっちゅう顔を合わせている。

古い一戸建の住宅だったから老朽化による不具合の相談か、一番可能性の高いのは引越しのための退去の話だろうと思って接客にあたった。

「あのー。ちょっと相談があるんですけど・・・」

想像と違って、少し困ったことがあっての相談なのか。

「どうかしましたか」

「実は、一緒に生活していた息子が家を出るというので・・・」

とにかく話がスローテンポで深刻そうな話ぶりで、さっと本論に入らない感じだ。

家庭のもめごとかな?せっかちな悪徳不動産屋としては厄介相談なのかと想像をしながら本論に入るのを待った。

お客さんが深刻な話ぶりだものだから余計な想像をしていたが、要は、今の貸家をお世話した時にまだ小学生だった子供さんが成人し、親元を出て一人暮らしをしたいということであった。

ただ、まだ給料が安いので家賃の安いアパートしか借りれない状況だとのこと。

それで安いアパートを探してくれというのかと思ったのだが、まだまだお客さんの話には長い続きがあった。

近所にずっとあいたままのアパートがあって、カーテンがかかってないので室内が覗けて、室内はフローリングと壁の張替えはしてあってきれいなので、その部屋を案内してくれないかというのである。

その物件は当社からも歩いて3~4分の場所にあるが、他の不動産会社の管理の看板がかかっていた物件だ。

その会社を元付け業者として、当社が客付け業者として仲介は可能だが、お客さんがその会社に電話問合せをしていて物件紹介を受けているのであれば、当社としてはあえて仲介に入るのは遠慮したい。

そう思っているのだが、お客さんの話は続く。

なるほど、お客さんが困ったことの相談をするような話ぶりだったのは、物件に〇〇不動産の募集看板が取り付けられていたので、その会社に問い合わせをしたところ、看板を取り外していないけど管理も紹介もしていないとの答えだったというのである。

それで、自分が入居の際に世話になった当社に、借りたいのだがどうにかできないかという相談に来たというわけだった。

そういえば、私は、たまたまこのアパートについては〇〇不動産と話をしていた。

というのは、去年10月ころに、このエリアで土地を探しているという人から、老朽化していて半分以上空き室になっているようなアパートががあるのだが、多少いい価格をつけるので売ってもらえないかあたってくれないかという相談を受けていた。

私は、管理の看板の会社が付き合いのある会社であったから、まったく話を通さずに家主に行くことは、はばかられたので、その会社を売り方の業者として動いてもらおうと思って電話をしていた。

その際に、私もその不動産会社から同じことを言われていた。

この家主さんが他の不動産にも頼んでいるので、看板を外そうと思っていてそのままにしているが、管理も賃貸仲介もしていないので、売買の話は直接家主に行ってくださいということだった。

家主に会って話をしたが、その時の話では、入居者は少なくなっているが多少なりとも家賃収入があるので売ることは全く考えないとの結論だった。

たまたまそんなことで家主を知っていた。

相談に来ているお客さんとは、そこを借りたいということでの相談だったので、「家主さんを知っているので、電話できいてあげますよ」と言って、電話で確認したところ、二部屋空いている。古いので家賃は3万5千円。3万5千円というのは当地(宮崎県の北端の町・延岡市)でも低家賃の物件。

希望しているお客さんも、息子さんが働きだしたばっかりで給料が安いからということで、安い家賃だろうと目星をつけての話だった。

よだきんぼ(宮崎弁で、怠け者)の悪徳不動産屋としては、昨日、今日は休みたい。

古いアパート。床はフローリングに張り替え、壁クロスも張り替えていたが、外観も室内も、いかんせん古い。

日常の買い物の便利の良い場所で家賃は安いが、格安の家賃ではない。

お母さんの方は借りる前提で、家賃はもっと安くならないかというような話をしてくる。

しかし、当の息子さんは余りお気に入りではない様子。2Kの小さな部屋を、ドアや窓を開け閉めしたり、風呂やトイレや流しと、あれこれあれこれ見て回る。(見て回るほどの大きさではないが)

私としては、古い物件だから長く空いている様子だから、家賃が下がったら借りるということであれば価格の交渉はするというスタンス。

何度か、「いくらまで、安くなりますかね」というお母さんに対して、私の答えは「家賃を安くする交渉は、借りるきがあるときの話ですよ。気に入らなくて借りるかどうかわからないのに家主さんに価格交渉するのは意味がないでしょう」。

案の定、息子さんは、「お母さん、借りる前提でそんな話をしているけど、借りるのは俺だからね」とお母さんの話に割って入ってきた。

一昨日来社した時も、借りる前提のような話だったが、契約に際しての流れを説明して、家賃や初期費用の話は息子さんに部屋を見せて気に入ってからの話ですよと伝えて入居申込書を渡していた。

お母さんも息子さんが気に入っていないことを感じたようで、休みの日に私を引っ張り出して恐縮しているようだった。

「そうですよ。話をしていたとおり借りるのは息子さんですからね。息子さんが気に入って借りることであったら、一昨日お渡ししている入居申込書を持って申し込みをしてください。家主にはお客さんの希望の家賃で交渉します」と言って、お母さんの気持ちを楽にしてあげた。

そして、さらに一言付け加えた。「あ。そうそう。借りないというときには、借りないというご返事をしてくださいね。家主さんに報告しなくてはいけないものですからね」

こう言っておいても、善良なるお客様から連絡がないままということが多い。

 

2024年2月 9日 (金)

悪徳不動産屋日記  何が何だかわからない

突然、ドアを開けて「ちょっとお伺いしたいけど、いいですか」と言いながらお客さん?が入ってこられた。

「はい。どういうことでしょう。」と私が応対に出ると、「土地の値段が知りたいんだが・・・」

土地の価格が知りたいというのは、土地の売却や購入を考えている場合のことが多い。

そのほかには、相続や離婚で財産を分ける時にも土地の価格を調べる必要がある。

中には、自分の財産はどのくらいあるのかだとか、親が死んだらどれだけ財産がもらえるのかといったこともあるだろう。

土地についての紛争をかかえている場合も土地の価格が必要になる。

「土地の価格をお調べになるのは、土地を売るか買う予定があるのですか」と聞くと、「いや、別に何の予定もないが大体どのくらい知りたいだけ」という。

少なからずある回答だが、このような回答に、ASDの傾向のある悪徳不動産屋の私の神経は逆立つ。

「何の予定もない人が、土地の値段を知りたいなんてことはないでしょう」

しかし、私も身の程はわきまえている。

不動産屋を信用していないという人種もいらっしゃるのだ。不動産屋に、うかつに売る予定や買う予定があると言うと、売れ売れ、買え買えとうるさくつきまとわれるという心配をする人。

いらだつ気持ちを抑えながら、「場所はどこですか」と尋ねると、「〇〇町あたりだ」という。

「〇〇町は広いけど何丁目ですか」と聞いても、「だいたいでいいから」といって何丁目すら答えない。

こうなると、私にとって目の前の人は話すにあたわない人になってしまう。癇癪を起してつっけんどんな対応になってしまう。

しかし悪徳不動産屋も寄る年波、多少は温厚になってきている。

〇〇町というと、1丁目から6丁目まであって広い。住宅開発がすすんでいて人気のあるエリアでもあるが、昔からの道の狭い集落もあれば、山を背負って土砂災害警戒区域に指定されている区域もあるし、市街化調整区域で家が建てられない地域もある。

幹線道路に面した商業地や、新しく区画整理された土地であればなら坪20万円前後もありえるし、比較的最近の造成で道路が広くて環境の良いところであれば坪17万円といったところ。

しかし古くからの集落で道の狭いところであれば坪10万円前後、さらには市街化調整区域で建築不可の土地であれば坪1万円でも買う人は少ないだろう。

同じ場所でも道路状況、日当たり、学校、病院、買い物の利便性で価格は違ってくる。

そんな説明をして、具体的な場所を教えてもらわないとなんとも答えようがないという説明をしたのだが、「そんな詳しくわからんでいい。だいたいのところでいいから教えてくれ。」と言う。

〇〇町のエリアの標準的な土地の価格を教えてもらえばいいという主張なのだ。

そんな身勝手な話はない。

こちらにも専門家としてのプライドもある。

なにかで紛争を抱えている場合や、個人間の取引で高い方が自分の利益になる場合もあれば、安い方が利益になる場合もある。

専門家に知識を無料で教わろうというのに、その相談相手のことが信用せずに、自分の名前も言わなければ、物件の具体的な所在も明らかにしない。

あの不動産屋がこれくらだと言っていたといって、自分の都合のいい使われ方をしたくはない。

うかつに答えることはできない。

10年前の自分だったら、怒りの感情を抑えられずに、塩をまいてお帰り願ったところだ。

しかし寄る年波、すぐにキレル悪徳不動産屋も多少は温厚になってきている。

「うーん。どんなもんでしょうかねー。」と話をはぐらかせて、沈黙を決め込むことにした。

来訪者は、気まずい雰囲気を感じたのか、「教えてくれんなら、いいわ」。

捨て台詞を吐いて出ていった。

 

2024年2月 3日 (土)

悪徳不動産屋日記 ドタキャン

携帯電話が鳴った。

発信者は、アパートの契約を予定しているお客さんだ。

先週土曜日に案内をして、気に入ったということで入居申し込みが入ったお客さんだ。

入居は急ぐのお客さんの予定を確認したら、できたら2月早々からでも引越しをしたいとおっしゃる。

物件は、前の入居者が退去して、しばらく空き家になっていた物件で、室内クロスは張り替えていたが、畳は前もって張り替えると日焼けするので入居前に張り替える予定にしていた。

1年近く空いたままだったので、入居前に再度の清掃とボイラーの必要もあった。

それに契約にさきだって家賃保証会社の審査を通さなくてはいけない。

2月までは4日しかない。しかもその日は土曜日。

保証会社の審査、畳替え、ボイラー点検、清掃のすべてを終わらせられるか微妙であった。

特に、畳替え、清掃は即日には入ってもらえないこともある。

まだ繁忙期ではないので、なんとかしますというとで段取りをしていた。

拙は恥ずかしながら、日ごろは仕事が遅い傾向があるのだが、やるときはやる。

その日そのままお客さんに来社してもらい、入居申し込みをしてもらい、保証人も立ててもらって保証人の確認もした。

そして、保証会社の審査願い、家主さんに畳替えの了承をとって畳替え、ボイラー点検も掃除屋さんにも、パパっと手配した。

月曜日には保証会社の審査も通り、畳、ボイラー、掃除もなんとか31日まで間に合わせてもらえるということになった。

重要事項説明書と賃貸借契約書も作成して、お客さんには2月1日入居が可能になったので、早めに来社して契約の手続きをしてくださいと連絡をしておいた。

それが何と、事情が変わったのでキャンセルしたいとの電話連絡。

家主さんは入居申し込みが入って喜んでおられた。それに畳を替える了解も取って畳を替えている。

家主さんにはぬか喜びをさせて畳替えの出費をさせることになった。

家主にとっては私は悪徳不動産屋と化す。

キャンセルをしたお客さんには文句の一つも言いたいが、言えばこの客にとっても拙が悪徳不動産屋となるのだろう。

当のキャンセル客に文句の一つもいいたいところだが、文句を言えば、キャンセル客にとって私は悪徳不動産屋となる。

がっくりの週末となった悪徳不動産屋であった。

2024年1月11日 (木)

今年、初めてのこと

夕刻、女性のお客さんが来店された。

おそらく、賃貸物件をさがしての来社だろう。

対応のため入り口カウンターに向かうと、すぐにお客さんの方から要件を切り出してきた。

しかし、お客さんからよく受ける質問のパターンとはちょっと違っていた。

「一戸建の貸家をさがすのに保証人というのが必要なのでしょうか」というような質問であった。

通常とちょっと違っていると感じたのは、通常なら家を探しているのであれば「一戸建ての貸家はありますか」といったような質問になる。

よくあるパターンのように、「一戸建ての貸家はありますか」ということだったら、当社でお預かりしている1戸建ての貸家は1件のみ。

その物件の説明をするだけでおしまいなのだが、このお客さんがかもしだす雰囲気は、初めて貸家をかりることになって賃貸借契約のシステムがよくわからないので教えて欲しいというような感じだった。

それで、椅子をお勧めして、「どういうご相談ですか」というと、貸家を借りる場合は絶対に保証人が必要なのか、また保証人なしで貸してもらえる貸家はないのかとのこと。

おそらく、すでに数件の不動産屋をまわり、保証人なしの物件がなくて、困り切って当社におみえになったのでなかろうか。

そう思い、「不動産屋は何社かまわられましたか」とお聞きすると、「いや、ここ(当社)が初めてです」とおっしゃる。

飛び込みで来店されるお客さんに、どこか他の不動産屋を回っているのかと聞くと、他の不動産屋には言っていないという方が多い。

当社は小さな不動産屋。特に、近年はインターネットの普及で貸家の場合インターネット検索で下調べして、物件の多い大手の不動産を何軒かはしごして、さらに掘り出し物はないかと当社のような小さな不動産屋を訪ねてくるお客さんがほとんどだ。

しかし、そのほとんどのお客さんが、おたずねすると他の不動産屋はあまりまわっていないとお答えになる。

拙がすでに回っている不動産屋をお聞きするのは、その会社と重複しない物件をさがすためなのだが、お客さんとしては、他社と二股三股をかけると失礼だと思ってことなのかもしれない。

それで、拙の趣旨を説明して重ねて質問をすると、次の答えは1社か2社の名前を出されるというお客さんが多い。

しかし、その後いろいろ物件を説明していると、それは見た、それは知っているということで、このお客さん何社の不動産屋を駆け回っているんだろう。拙より詳しいじゃん、と思うようなお客さんもいる。


そんなこんなで、拙が時間をとって応対することになるお客さんは、不動産のシステムや取引の流れについての質問をしてきたお客さんであることが多い。

お金にはならない相談なのだが、そんな話に時間をとってしまうというのが拙の性癖。

今日のお客さん、そんな方で、家を借りるのになぜ保証人がいるのか納得がいかず、保証人なしで借りれる物件がなくて困り切っているという相談なのかと判断した。

それで、椅子にすわることをお勧めしたのだが、お座りにならずにたったままである。

拙は、「保証人を取るのは、一番には、家賃が遅れたときに確実に回収するため」ということを代表に、健全な賃貸経営を保全するために保証人をとるのだという説明をするのだが、お客さんは何か自分の思ったように貸家がみつからないということで、自分の聞きたいことを聞いてくる。

とにかく、当社には保証人なしでお世話できる物件は持ち合わせてないから、お引き取り願いたいのだが、なぜかお客さんは保証人なしでなぜいけないのかと食い下がってくる。

保証人なしで借りれる物件はないか、方法はないかということで頭がいっばいなのだろう。

お客さんの方から、「今は家賃を保証する会社があって、そこが家賃の保証をしてくれたら保証人はいらないということもあるんじゃないですか」とも聞いてきた。

たしかにこの知識は正しい。

しかし、それは家を借りる人(賃借人)が安定した仕事をしている場合のこと。

賃借人の年収が低かったり、安定しない業種だと保証会社をつけても、保証会社が賃借人に保証人をつけるように求めてくることが少なくない。

この説明もして、「ところでお客さんのお仕事は何ですか」と聞くと、「無職です」との答え。

拙は唖然とした。

ひょっとしたらしっかりした会社勤めかもしれないと思っていたのに、無職ではどうにもらない。

会社が絶対に保証にをつけてくれということになりますよ。

15分くらい後には約束がある。

悪いが、もう、話は打ち切りにしたい。

最後の助言として、「保証人が要らない物件は少ないけど絶対にないということはないですよ。インターネットとか、新聞広告で「敷金礼金無、保証人不用」という物件もみかけますよ。他にいっぱい不動産屋はあるので、電話ででも問い合わせてみてはどうですか。」と話を打ち切ろうとしたが、すぐにはお帰りになりそうにもない。

なにか方法はないのかと、いろいろたずねてくる。

いろいろな質問の中に、「たとえば1年分の家賃を前払いすれば、保証人なしでやってくれるんじゃないですか」という質問もあった。

それに対して拙は、自分が思った通りのことを正直に答えた。「それで入居させてくれる家主がいるかもしれないけど、それでも保証人なしでは入れたくないという家主もいると思いますよ」

拙はそんな条件はのまないが、その条件なら契約してもいいと思う家主さんがいるかもしれない。

20分くらいそんなやり取りをしていただろうか。

いろいろ、やりとりをしていると、他の不動産屋をまわっていた経験から出る内容がちょろちょろと見え隠れする話が出てくる。

そこで拙が、「お客さん、不動産屋は当社が初めてと言ってましたけど、本当に初めてですか?」と、たっぷり嫌味を込めて問いかけてみた。

何せ拙は、悪徳不動産屋なのだから。

すると、お客さんから吃驚する答えが飛び出した。

「今年は初めてです」

 

拙は、思わず「コントか!」と突っ込みたくなった。

今日は1月11日。

正月休み明けで、当地(宮崎県の北端の町・延岡市)の不動産では、実際に本格的な店開きは昨日の10日という会社が多い。

拙は、悪徳不動産屋。「コントか!」と突っ込もうかと思った後には、すぐに怒りの気持ちが湧いてきた。

「お客さんそれは詭弁というものですよ。今年は初めてなんて、今年になってまだ10日ですよ」

その言葉に続けて「私は嘘をつく人とは話はしたくはありません。お帰り下さい。」と言いたかった。

しかし今日はまだ正月。ことを荒立ててはいけない。

それに拙も、昔に比べて少し穏やかになっている。、その言葉はぐっと飲み込んで代わりの言葉を探した。

「正確な話をしてもらえない方と、お話はできません」

お客さんは詭弁という言葉を理解しているかしていないのか、「本当に今年は初めてなんだから、初めてですと言っただけです」と引き下がらない。

その後、拙は口を開くのをやめた。

1,2分の沈黙。

そのお客さんは、目に怒りを込めて立ち上がり、恨みをこめた声で「ドウモ アリガトウゴザイマシタ」と言って店を出ていかれた。

正月早々、またお客さんを怒らせてしまった。

明日から気をとりなおしてがんばらなくてはと思った今日の出来事でした。

 

2023年12月 3日 (日)

悪徳不動産屋日記 相続登記義務化

来年4月1日から、相続登記が義務化される。

それで、そのことについてちょくちょく相談を受けることがある。

今日は、十年ちょっと前に土地をお世話したお客さんから、相続登記についての相談の電話が入った。

友だちが、相続登記をしていないと罪になるという話をしていたが、相続登記をしないといけないのかというお尋ねだった。

相続登記がなされないことで、所有者が特定できず「有効な土地利用ができない」ということで国レベルで大きな問題となっていて、それを解消するため、令和3年4月に、民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案が可決され、来年(令和6年)4月1日から施行されることになっている。

この法案の中で、相続登記についての内容を簡単に説明すると、

2024年4月1日から施行される。

相続で不動産取得を知った日から3年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと10万円以下の過料の対象となる。

遺産分割協議がまとまらないなど3年以内に相続登記ができない可能性があれば、相続後の相続人申告登記の申出や相続前の遺言書作成、家族信託などの対策を検討する。

相続登記義務違反者を法務局の登記官が職務上知ったときに、義務違反者に対して催告がされ、相当の期間が経過しても相続登記がされない場合には、裁判所への過料通知が行われる。

法改正以前に所有している相続登記が済んでいない不動産についても義務化される。

ということで、答えは簡単。

相続登記をしなければいけない。

そう答えると、「登記をしないとどうなるの」と聞いてきた。

それに対する答えは、「法律では、10万円以下の罰金(過料)をとられるということになっていますよ」

すると質問者は、「うわー。どうしてもしないといかんちゃねー。毎年10万円取られると?」と聞いてきた。

「これはまだ条文を読むだけではわからないが、とりえずは登記義務違反がわかったときに、とりあえずは1回限りではないかと思いますよ。」

すると、「相続登記の費用はどのくらいかかると?」とさらに聞いてきた。

「費用は、相続財産の評価額で変わってくるから何とも言えないけど、通常の財産だったら10万円程度ですよ」と答えると、「結構、金がかかるっちゃねー」と困り切った感じで悩んでいた。

さらに、 「登記しないと見つかるっちゃろうね?」と聞いてきた。

ここでどう答えるべきか。

正直者の悪徳不動産屋は悩む。

悩んだ結果の、悪徳不動産屋のおせっかい。

「制限速度50km の道路で、必ず50㎞以下で走ってますか?」

そう言うと、「どういうこと?」と聞いてきた。

「制限速度をちょっと違反することはあるでしょう?それと同じことじゃないかなと思いますよ。亡くなった人全員の相続物件の登記を調べることはないでしょうからね」

こう言うと、「じゃ、相続登記はしなくてもいいってことね」と言ってくる。

ここで、「そうですね」なんて言ったら大変。

不動産屋が相続登記をしなくてもいいと言ったからと、責任を転嫁されてしまう。

拙は、悪徳不動産屋といえども、脱法を勧めることはできない。

「だめですよ。相続登記はしなくてはいけないと、わざわざ法律を改正したのだから、相続登記はしなければいけませんよ。」

と言葉を加えておいた。

さて、相談者はどうしたものか。

拙は、不動産業をやっていて、相続登記はぜひするべきだと思っている。

義務化するなら、国民の良心にまかせた法令にするのではなく、厳罰を規定すべきだろう。

過料10万円以下なんて規定では、費用の面だけで考えたら、相続登記をするより過料を払った方が安上がりってことの方が多いだろう。

本気で相続登記を義務化しようと思ているのだったら、過料50万円くらいにすればいい。

そうすれば、悪徳不動産屋としても、相続登記をしたほうがいいかという相談に対して「相続登記は絶対にしなくてはだめですよ」と答えることだろう。

 

 

 

2023年7月23日 (日)

悪徳不動産屋日記 笑っちゃいます相続税対策

昨日は、またまた相続に関する相談を受けた。

同じような話が続きだすと続くものだ。

今日のご相談は、知人からのもの。

ご高齢の親御さんがいるのだが、もし親が亡くなったら相続税はどのくらいかかるんだろうかという相談だった。

実によく聞かれる相談だ。

「相続税はかからんよ」と、まずは質問に対する答えのみを発してしまう。

すると、質問者はみなさん、「えー、ほんと?」と納得がいかない顔をする。

これもいつものこと。拙は質問する。

「あんたのお父さん3000万円以上の預金か株式を残しそうかい?」

「いやいや、そんなに金はないと思うよ」

「だろう!じゃー相続税の心配なんかせんでいいと。相続税の心配をするのはお金持ちだけ。庶民は相続税の心配なんかせんでいいよ」

拙はASDの悪徳不動産屋。

ASDの欠点で、言葉にそのまま反応してしまう。

だから、相手の気持ちなんか考えずに、質問に対する答えを即答してしまうのだ。

おまけに性格が悪いもので、「あんたなんかが相続税の心配をするなんておこがましいよ」という気持ちがあるので、ちょっと皮肉っぽい口調になっている。

 

相手から「なぜ?」と聞かれてから、その理由を説明することになる。

相続税には基礎控除があり、相続財産が基礎控除を下回ると相続税は発生しない。

現在は「3,000万円+法定相続人数×600万円」だ。

つまり、お父さんが亡くなって、お父さんの配偶者つまりお母さんと子供2人の場合、相続人は3人。

この場合、3,000万円+3人×600万円=4,800万円。4,800万円が基礎控除額だ。

庶民の相続で、一番大きな相続財産は被相続人の住宅(土地と建物)だ。

それに現金と、預貯金というのが通常だろう。

拙は、相談してくる知人の大体の経済状況はわかっている。

当地(宮崎県の北端の町・延岡市)での、普通の家庭の住宅の相続税の評価額は2,000万円未満、1,500万円前後というのが標準だろう。

だから、3,000万円以上の金融資産がない場合は相続税はかからない。

相続財産が相続税の基礎控除に満たない場合、相続税の申告をしなくていい。

ちなみに、課税割合といって、被相続者のうち相続税を課せられる対象者の割合は、8%台である。

相続税がかかるのは、100人に8人。地価の安い当地なんかだと、100人に5人くらいではないかと感じている。

これも、今は8%台だが、平成26年までは約4%で推移していた。

平成26年までの基礎控除額は「5,000万円+法定相続人数×1,000万円」だった。

だからこのころに相続税の相談を受けると、「相続財産1億円以上あるの?」と聞いていた。

悲しいかな、拙の周りには相続財産1億円以上という富裕層はごく少なかったので、「そんな財産あるわけないじゃん」。

ほとんどの場合これで一件落着だった。

 

今は、当地においても相続税の心配をしなくてはいけない人が増えてきていると思うが、相続税がかかるということは、ただで親から多額の財産をもらったということ。

東京のように、地価の高かい大都会は別だが、通常、庶民の相続の場合、相続税を払うために借金したり自分の財産を取り崩す心配をすることはない。

そもそも、受けとった利益以上の税金がかかることはない。

相続税を払わなくてはいけない人は、自分の幸せを親に感謝しなくてはならないのだ。

 

2023年7月19日 (水)

悪徳不動産屋日記 相続土地国家帰属制度

今日、不動産の相続の相談のお客さんの来社があった。

通りがかりに立ち寄られたお客さん。

相談は、当地(宮崎県の北端の町・延岡市)から、さらに山間部にある古い家と、農地と山林を相続することになりそうだということで、その処分方法についての相談だった。

どんなに工夫しても売れそうにもない物件である。

相談者もなかなか売れないことを承知での相談だった。

すでに、近隣(といっても数百メートル離れたところにある)の人や、行政にも相談に行った結果、うまい処分の方法が見つからなくて、通りがかりの当社にお見えになられたようだ。

今日の相談の一番の内容は、「相続土地国家帰属制度」のことだった。

いろんな人に相談をかける中で、相続した土地を国が引き取ってくれる制度が始まっているという情報を得て、具体的にその方法を聞きに来たというわけだ。

「相続土地国家帰属制度」は、今年(令和5年)4月27日からスタートした新しい法律だ。

このお客さんの不幸は、拙に相談に来たこと。

拙はASDの悪徳不動産屋。

やさしく答えることができない。

結論を即答してしまうのだ。

「どんな土地でも無制限に引き取る制度ではないんですよ。」と答えてしまう。

重ねて、「引き取ってもらうには相当のお金がかかりますよ」と、むべもない答えをしてしまう。

 

拙がこの制度を知ったのは1年以上前のこと。

最初に見たのは新聞だったかと思う。

その時は、「相続して使い道のない土地を国が引き取ってくれる制度ができる」という簡単な報道だったと記憶している。

これは朗報と思い、いつから始まるのか、どんな手続きをすればいいのか、インターネットでいろいろ調べていた。

思った通り、なんでもかんでも無制限に引き取ってくれるわけではない。

まず、申請をできないケース=引き取りを却下される土地がある。

建物がある土地。これは建物があると管理に費用が掛かるし、建物は老朽化して取り壊す必要が出るからだ。

担保権や使用収益権が設定されている土地。これは担保権を実行されると国が所有権を失うことになるから。

他人の利用が予定されている土地。他人の利用とは、道路とか、墓地内の土地とか、溜池等。国が取らないのは当たり前のこと。

土壌汚染されている土地。土壌汚染物を撤去するのに莫大な費用がかかるから。

境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地。この理由も明白だろう。

 

次に、承認を受けることができない(不承認)の土地がある。 

一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地。

土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地。

土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地。

(思い出すのは森友学園の土地。9億円の土地に8億円の撤去費用をねびきした事件があったなあ)

隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地。これも説明不要の要件。

その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地。

拙が一番心配なことは、この通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかるというところ。

 

今日の相談者の土地の条件を見ると、住宅部分の敷地は、自分で建物を解体すれば引き取り要件は満たす。

但し建物は解体しなければ引き取らないので、建物解体費用は200万円程度がかかる。

土地の境界が不明だから、境界の確定を専門家に依頼すれば25万円から40万円かかる。

農地、山林も引き取り要件は満たすが、土地の境界を確定するのに費用がかかる。

制度が始まったばかりで、国が境界確定の基準をどう考えているかどうかはわからないが、土地家屋調査士等の専門家が作成した境界立会書が必要だということになると結構な費用が掛かる。

農地はばらばらに点在しているので調査件数が多くなる。山林は土地面積が広大なことと、公図と実際の土地の面積の誤差が多いので、境界確定に数百万円かかることも想像できる。

また、国が引き取るにあたっては10年間の管理料を支払わなくてはならないのだが、その費用も安いものではない。

管理料の計算式に照らし合わせると、概算でも数百万円はくだらないのではないか。

国に引き取ってもらうにはお金がかかる。

 

お金で済むことなら、きちんとひきとってもらいたいと思う人もいるだろうが、拙が一番心配するのは前述した「通常の管理・処分にあたって過分な費用・労力がかかる」と判定される土地は承認されないかもしれないという要件。

 

国は引き取るにあたって、管理、処分について関係省庁、地方自治体に調査させることになっているようだ。

山奥の農地や、山林を国が管理するとなると莫大な費用がかかることになるはずだ。

国の管理となれば、実際の管理はどこかの民間企業が受けるわけだ。

国家行事は、直近のオリンピックを見るまでもなく、それを請け負うのは政治家さんと癒着した大企業。大企業は高額管理費から効率よくピンハネして1次下請け業者にまるなげ、1次下請け業者はその下に丸投げして、実際には地元業者まで潤さなくてはならない。

だから、国が土地を引き取ることには金がかかる。

うまく利権が回るシステムが開発されないと、なかなか引き取ることはしない。

要は、辺鄙な田舎の農地や山林のように、金にならない土地は引き取らないのではないか。

 

正確の曲がった悪徳不動産屋は、そんな皮肉れた考え方をしている。

 

いずれにしても、相談者が相続した土地を国に引き取ってもらうためには、多額の手間と費用を要することは間違いない。

 

遅ればせながら、最近になって、拙も、タダでも引き取り手が無いという不動産がある事態に遭遇している。

 

自分の悪い性格を心から反省するという長所もある拙は、今日のお客さんの相談に対して、すぐに自分を戒め、すぐに方向転換して易しくわかりやすく意見を述べた。

実際拙は、「相続土地国家帰属制度」はまだ始まったばかりで具体的な事例を知らない。

その旨を率直に申し上げて、「国に土地を取ってもらうためには、結構多額の費用がかかるのは間違いありません。制度を調べつつ、親せきや近隣の方の中にタダで引き取ってくれる人はいないかを考えることも一つの方法かもしれないですね。私も行政に具体的な事例を聞いておきます。」とお答えするに終わった。

なぜか、無料相談の多いこのごろである。

2023年7月 6日 (木)

悪徳不動産屋日記 高齢者の住居、貸し渋り対策へ 

様々な事情から住宅を借りるのが難しい人を支援するための国の検討会が3日、始まったという新聞報道を目にした。

検討会は、厚生労働省、国土交通省、法務省が合同で開催しているのだそうだ。

支援の対象としているのは、高齢者、障害者、ひとり親、生活困窮者、刑務所出所者など「住宅確保要配慮者」。

自立した生活をしようとしても、家主や不動産会社から敬遠され、民間の住宅を借りづらい人たちだ。

今も住宅セーフティネット制度や困窮者の支援制度はある。

しかし、入居後に孤独死したり、物を部屋に残したまま退去したり、あるいは家賃を滞納するのではないかといった家主側の拒否感から、入居はあまり進んでいないのが実態だ。
国交省の担当者は「高齢者や障害者に対し、7割の大家さんが拒否感を持っている。近隣の入居者との協調性や家賃不払いの不安が主な理由で、それが解消されれば入居につながる」と現状を説明した。

記事の内容を簡単にまとめると以上のような話だ。

結局、検討会を始めただけのことで、解決策今からだ。

国交省の担当者が、「近隣の入居者との協調性や家賃不払いの不安が解消されれば入居につながる」と説明したということだが、そんなことは検討するまでもないこと。

競技するまでもなく、平凡な一般庶民でもわかっていること。

それを、どう国が支援、保証してくれるのかが問題なのだ。

家主として一番の問題は家賃をしっかり払ってもらえるかどうかだ。

なんだかんだといっても、まずは家賃がきっちり入ってくれば賃貸問題の大部分は解消される。

高齢者が入居を拒否されるのは、入居者の孤独死に対する不安だ。

入居者に孤独死をされると、賃貸借契約の解消や部屋の片づけに手間がかかる。

死亡して発見が遅れると部屋を特殊清掃する必要もある。

孤独死された部屋は事故物件となり、次の借り手がなかなか見つからない。

家賃を下げなくてはならないことも多い。

他の部屋の住民が退去してしまうこともある。

早期に発見されて、法律的には事故物件扱いにならない状態でも入居者からは敬遠される。

年をとって認知症になって判断能力が低下した時の問題もある。

障害者の方を助けてあげたいとは思うのだが、精神的に病んでいる人だと近隣と問題を起こす心配をしてしまう。

ひとり親や生活困窮者だと、家賃の滞納を心配してしまう。

刑務所出所者が、すべて悪い人ではないのだろうが、家主としては危険負担を背負いたくないというのはやむを得ないところだろう。

 

家主の多くは巨額の借金を背負って経営している。

部屋を空けてしまうと自分が窮地に陥ってしまうから、入居者を制限するのは当然の行動だろう。

統計的に、どんなに注意しても数パーセントの問題は起こっている。

ただ、高齢者や障碍者など「住宅確保要配慮者」と言われる人が問題を起こす確率は通常より高くなるのは事実だ。

国が「住宅確保要配慮者」の住宅支援を本気で考えているのであれば、答えは簡単だ。

もし問題が起こった場合は、国が保証すればよいのだ。

ますます高齢化が進み、高齢者の住居問題は拡大していくことだろう。

不動産の賃貸借で問題が起こるのは数パーセントだ。

住宅確保要配慮者100%を国が支援することに比べれば、問題が起こった時の保証を国が行って住宅確保要配慮者を民間に受け入れさせたほうが援助に対する負担はむしろ少なくなるのではないか。

国が保証が怖いというのであれば、民間人がそんな怖いものを受け入れないのは当たり前だろう。

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