悪徳不動産屋日記 引越は大仕事

　ただいま、引越シーズン真っ只中。

　不動産業界も、２月３月４月は年間最大の繁忙期。

　賃貸中心にやっている不動産会社は、この２、３カ月で年間の売上の半分以上を稼ぐ。

　ここ数年、深刻な問題になっているのは引越業界。

　不動産屋で引越し先を探すのには、２月初旬から探し始めて３月の終わりくらいまでの２カ月余の時間的な余裕がある。

　引越業界は、そうはいかない。

　引越は、２月２０日過ぎから３月の１０日くらいまでの３週間に集中して行われる。

　引越難民なる言葉も生まれ、テレビでも大騒ぎ。

　夫婦二人で都内から都内への引越で１００万円以上の見積書が届いたという話しもある。

　それは特別な例であるとしても、繁忙期以外の期間の２倍程度というのは当たり前という状態になっているようだ。

　引越作業のみならず、引越は大仕事だ。

　不動産屋としてお客さんにお伝えすることも多い。

　まずは引越が決まったら、まずやっておくことを思いつくままに。

　賃貸住宅の解約。

　子どもがいれば転校届。

　転居先探し。

　不用品（粗大ゴミ、家具、家電製品等）の処分。

　引越荷物の箱詰め。

　郵便物の転送手続き。

　新聞、牛乳とうの宅配サービスの変更、停止手続き。

　電話の移設手続き。今は、インターネットのプロバイダー変更も必用だろう。

　役所への転居届。転出証明書の発行手続き。印鑑登録の廃止。国民健康保険、乳児医療、児童手当て、老齢年金、老人医療等々、役所での手続き。

　金融機関（銀行、クレジット会社）への住所変更の手続。または解約手続き。

　ペットがいる人は、保険所への手続き。

　電気、ガス、水道の使用停止手続き。

　引越当日には、

　今まで住んでいた住居の、電気、ガス、水道の立会いと精算。（あらかじめ精算方法を連絡しておけば、立会いは省略できる）

　引越先では、電気、ガス、水道の使用開始の申し込み。

　引っ越した後も大変は続く。

　まずは役所へ転入の手続き。転入届をして、転出の際にやった印鑑登録、国民健康保険等々の手続きがいる。

　転校の手続き。

　自動車、バイクの登録変更の手続き。

　運転免許証の住所変更。（運転免許証は重要な身分証明書になるので、早めに変更しておいた方がいいですよ）

　ペットの登録変更。

　いやーーーーーー、。大変ですねー。

　ときどき勘違いして不動産屋に苦情が来ることがあるのが、電気、ガス、水道の申し込みは不動産屋がやってくれるんじゃないのかってこと。

　これは不動産屋の仕事ではありません。

　申し込みはご自分でやることなんですよ。

　悪徳不動産屋の当社は、申し込みを代行してやってあげることが多々あります。

　当社は賃貸の仕事が少ないもので、賃貸契約の際に、電気、ガス、水道は自分で申し込むようにという注意書きを渡すのを忘れていることがあるもので、あわてて代行して申し込みをしてさしあげることになってしまうのです。

　これぞ、悪徳不動産屋のゆえん。

　ともかく、引越は心身ともに疲れる大仕事。

　転居をされる皆さま、くれぐれも御身お大事に。

悪徳不動産屋日記 携帯印鑑 役所の印鑑主義への抵抗

　私の自作の携帯印鑑を紹介する。

　材料は、百円ショップダイソーの印鑑。

　私は、この印鑑を糸ノコで切断して携帯している。

　切断した印鑑がこれ。

　これを、免許証の裏にテープで張りつけて、財布に入れて持ち歩いている。

　なぜかというと、印鑑至上主義に対応するためだ。

　私は、仕事がら市役所に証明書を取りに行くことが多々ある。

　最近は、免許証等の身分証明書があれば、印鑑は省略できる手続きも多くなってきた。

　しかし、役所はまだまだ印鑑至上主義を完全に手放そうとはしない。

　印鑑がないと受けてもらえない手続きといっても、印鑑は、ダイソーの100円の認印でもいいのだ。

　仮に申請者が他人になりすまして申請をしても、申請人欄の申請人の名前と同じ認印を押してあれば申請は受け付る。

　私は、物忘れが多いもので、簡単な証明書を取りに行く際に印鑑を忘れることが多かった。

　そんなとき、運転免許証のような顔写真付きの身分証明書で本人を確認し、その本人の署名をとるほうが他人のなりすましを防げると思うのだが、役所の規定で印鑑がないと受け付けてくれない。

　それで、私が作成したのが、冒頭の携帯印鑑だ。

　これを写真のように、指の上にはりつけて押印する。

　担当職員の目の前で、拇印を押すような素振りで「これでいいでしょう」と言うことにて強いる。

　すると、「拇印じゃだめです」と言ってくれることがある。

　そう言われると、ちょっとうれしい。

　悪徳不動産屋面目躍如。

　そう言わせたくて、相手に見つからないように印鑑を指にセットして、拇印をおすようなそぶりで「これでいいでしょう」と言って指を押印欄におろしているのだから。

　「印鑑ですよ。なにか問題あります？」

　悪徳不動産屋の前身に喜びの電流が走る。

　制作費１０８円。

　製作時間は３分もかかならない。

　ぜひお試しあれ。うっしっし（大橋巨泉さんより）。古い！

悪徳不動産屋日記 一括借りは価格アップ

　月極駐車場の管理の依頼を受けた。

　駐車台数は１０台。

　市街地ではなく住宅街なので、問い合わせは、ぽつりぽつりと入る程度だった。

　ある日の問い合わせで、まとめて一括で借りるから安くならないかとの折衝が入った。
　賃料は１カ月３０００円。実に適正な賃料設定で、すぐにはふさがらなくても、飽きっぱなしになるようなことはない。

　まだ募集看板を立てたばかりのことで、一括で借りてもらうのは地主にとってはありがたいような話ではあるが、そこはへそ曲がりの悪徳不動産屋。

　「一括で借りてもらっても、安くはいたしません。むしろ、一括だと、ちょっと値上げさせてもらいたいところです。」と答えてしまった。

　なぜなら、一括で借りてもらった場合、解約になった際にはいっぺんに空きがでてしまうからだ。

　昔、新築のアパートを企業の寮として一括で借りてもらって喜んでいたら、６年後、その企業の業務縮小に伴い一括解約となった。

　新築のアパートは人気があって、黙っていても満室になる。

　その後、出たり入ったりがあるわけだが、築後６年くらいは築浅物件として９割程度の稼働率は稼げる。

　アパート経営で一番の課題は、築後１０年を過ぎたころから稼働率の稼働率を維持できるかということだ。

　全室空室となった築後６年の物件を、満室になるのに１年くらいかかった。

　その経験があるから、一括で借りてもらうのは、ありがたくもあり、ありがたくもない話なのである。

　それに、通常の月極駐車場だと、複数の人が駐車するので、ある程度の広い車間が必用だし、車を出し入れするスペースを確保しないといけないが、一企業の社用の駐車場であれば、移動スペースを詰めて車を前停めることができる。

　今回の駐車場も、月極駐車場として使うと、車の移動スペースを考えると１０台しか停められないが、ちょっと車間を狭くして停めれば１２台停められるし、社員の通勤用の駐車場であれば、通常であれば通路になる部分にも車を停められる。

　詰め込めば１５台くらいは停められることになる。

　そう考えれば、まとめて３０，０００円で借りれば、一台２，０００円ということになる。

　一括で借りてやるという考えのお客様に迎合することはないのだ。

　「安くはいたしません」とはっきり伝えると、なんらもめることなく、すんなり契約となった。

　私が不動産業が性に合うのは、一方的に相手におもねる必要がないと思っているからだ。

　靴でも洋服でも、パンでも米でも野菜でも、車でも、テレビでも、パソコンでも、同じものがどこでも買える。
　
　だから、安いところで買ったり、サービスのよいところで買ったり、感じのいい店からは買ったりすればいい。

　だから、買う方が強い立場になることが多い。

　だけど、不動産は違う。

　同条件の類似の物件はあるが、まったく同じものは無い。

　だから私は、不動産取引では、「売ってやる」「貸してやる」「買ってやる」「借りてやる」のではなく、「買っていただく」「借りていただく」「売っていただく」「貸していただく」という気持ちに、お客様にもなっていただきたいと思っている。

　そんな考えが、時として私に不遜な態度をとらせてしまうこともあって、そんなとき気の弱い悪徳不動産屋は心から反省して、気分を害してしまったお客様には心からお詫びしながら不動産屋を続けています。

悪徳不動産屋日記 不動産屋は全能たるべし

　一昨日は、不動産を売却した方から確定申告の相談があった。

　同じ日に、同じような相談が２件重なった。

　なんでもそうだが、重なるときは重なるもの。

　昨日は、テナントの入居者から、電気が点かないという連絡が、立て続けに２件あった。

　２件とも今月１日付けの契約で入居されたお客さんからの電話だった。

　最初に電話があったのは、スナック店舗を借りていただいたお客さんだった。

　今日、突然電気が切れて、カラオケを付けたときに電気が切れたのでカラオケ屋さんに聞いたら、店内の電気系統については家主の責任だから家主に直してもらいなさいと言われたというのだ。

　話がよくわからないので、いろいろ聞いていたら、こんなチラシが入っていたと、ピンクのチラシを持って来た。

　見ると、「電気のお申し込みのお願いについて（送電停止のお知らせ）という標題の書面だった。

　私は初めてみる書面であったが内容を見ると、「お客様のご利用場所の電気のご契約は、現在廃止中となっていて、電気の使用開始には小売電気事業者との契約が必用で、ご希望の小売電気業者との契約が必用です。

　３月４日までにお電話により、ご希望の小売電気業者に申し込みをしてください」とあって、「上記の期日までにいずれの小売電気事業者とも契約しないときは、送電を切る」という内容であった。

　はずかしながら私は、こんな書面を見るのは初めてであった。

　３月４日までに連絡をしなかったから、昨日電気が止められたのだろう。

　書面を見て、なるほどと意味はわかったが、２０１６年の電力小売の全面自由化で、こういうことになっていたということを、はずかしながら今回初めて知った。

　私は、細々とやっている不動産屋で、取引件数は少ないとはいえ、この２年余の間に賃貸借契約も中古住宅の売買契約も数十件は、やっている。

　契約にあたっては、すべて法律の通りに重要事項説明を行っている。

　重要事項の中には電気についての説明もしなければならず、重要事項説明の標準的な書式では、「電力は自由化されているので自分が希望する電力会社に申し込みしてください」となっている。

　しかし、当地では他の電力会社の情報が少なく、お客さんがかえって混乱するので、当社では九州電力でいいですかと聞いて、電力契約については九州電力の連絡先を教えて、入居して電気を使う際には電話で申し込みをするように説明している。

　この２年余昨日までは、それでなんの問題もなかった。

　みなさん私の説明どおりに九州電力に電気開通の申し込みをしてくれていたのだろう。

　今回のお客さんは、開店までの店舗改装期間は家賃は無しで、３月１日のオープン日からの契約にしていた。

　電気については、直前まで入居していたお客さんが利用していた九州電力のメーター機がついていて、申し込みをせずにそのまま電気を使用していたのだろう。

　電気が使われているけど、使用メーターが動いていたもので、冒頭の申し込みをしないと電気を止めますよという書類がはいったということだろう。

　私は悪徳と賞されることのある不動産屋だが、なぜか私は不動産に関することについて無償で相談をかけられることが多い。

　このたびのお客さんがそうだ。

　電気使用の申し込みをしてくださいという案内を受け取っているのに、「電気のブレーカーが落ちて電気が使えない。電気の故障については家主の責任だから家主に言ってくれ」と言ってきたわけだ。

　そんなことではないかと思って私は、「まずは九州電力に電話してみてください」と言ったのだが、「カラオケの配線工事にきた人が、電気のブレーカーの工事が必用で、家主にやってもらったほうがいいと言った」と言って、私の話を納得しない。

　悪徳不動産屋が、家主がやるべき工事を借家人に押しつけているとでも言わんばかりの雰囲気であった。

　私には、どうにも納得がいかない話で、あれこれやりとりしていたら、こんな書類があったということで当社にその書類を持ってきたわけだ。

　私は、その書類を手にとるなりすぐに九州電力に電話した。

　やはり、電気使用の申し込みをしていないから電気を止めたということだった。

　目の前にいる入居者に、九州電力に電気使用の申し込みをしてもよいかという了解をとり、その場で電力の使用申し込みをした。

　これにて一件落着。

　その数時間後、２月に貸し倉庫を契約したお客さんから電話が入った。

　今日、電気のスイッチを入れたら電気が点かないというのだ。

　ブレーカーは落ちていないけど、全部の電気が点かないというのだ。

　昨日までは使えていたのに、急に点かなくなったけど、どうにかしてくれというのだ。

　この倉庫の借り主は工務店。

　建築の専門家で、家を建てるに際しては、当然電気工事もやるから、電気についても素人ではない。

　その工務店の社長が、わからないというのだから、なにか電気系統に問題が起こったのだろう。

　私のかかりつけの電気工事屋さんにお願いしてみたのだが、今急ぎの工事が入っていてすぐには行けないとのこと。

　九州電力に見てもらってわからないものかと思って、九州電力に電話してみた。

　九州電力は、家に引き込むまでの故障であれば九州電力の費用負担で修理をしてくれる。

　家の中の配線の問題であれば、自分で電気工事店に修理を依頼してくださいという指示をしてくれる。

　ブレーカーが落ちていないのに電気が点かないというのは、家の中に引き込む前の配線に問題があるのではないかと想定した。

　それは九州電力に依頼すれば調査してもらえるから、まずは調査依頼をしてもらおうと思って電話した。

　電話で、所在の住所を伝えると、なんと電気の申し込みをしていのに電気を使っていたので、電気使用申し込みをしてくださいという書類を入れておいたけど申し込みがないので電気を切ったというのである。

　ちょうど私がその連絡をとったすぐあとに、倉庫の借り主側から電話が入った。

　まだ電気はつかないか？という問い合わせであった。

　そこで私は、「郵便受けか入口のところにピンクのチラシのようなものはなかったですか？」と聞いてみた。

　「ピンクの紙？これかな？」という返事。

　「電気の申し込みのお願いについて、とあって、その下に何桁もある番号が書いてあるでしょう？」と言うと、「ある。ある。」とのこと。

　なんと、さきほどのスナックのお客さんと同じことのようだ。

　私にとって初めての体験が１日に２件も。

　「その番号を教えてください」

　その番号をメモして、すぐに九州電力に電話した。

　これも、即座に解決。

　電気販売の全面自由化になってから、かれこれ３年。

　賃貸借契約、売買契約締結の際の重要事項説明で、電気の申し込みをするように説明しているので、１度もこんな問題はなかった。

　それが、昨日立て続けに２件の電気騒動である。

　２件とも、借り主さんは経営者の方。

　私も初めての経験で、一瞬動揺したが、即座に解決できた。

　悪徳と言われながらも、不動産屋は全能でなければならないのだ。

　私は、私が恐い顔をしていないことは残念なことだと思っている。

　日頃、不動産屋は信用できないという汚名を浴びながら、不動産屋の仕事の範囲を超える問題の解決を、なんでもかんでも押しつけれる。

　法律。税金。建築。電気。水道。ガス。

　水漏れ。排水が良くない。トイレの水が流れない。下水が臭い。水が濁る。

　近隣とのトラブル。近所の犬の鳴き声がうるさい。隣の家から煙草のにおいがする。鳩がベランダに来て洗濯物を汚す。

　蜂が巣を作った。ゴキブリが多い。虫が多い。

　テレビが映らない。テレビの音がうるさい。エアコンの効きが悪い。

　ガスボイラーが着火しない。床がきしむ。駐車場の停めかたが悪い。

　道路に水がたまる。下水の蓋がはずれている。

　部屋の鍵を無くしたので開けにきてくれ。

　車のバッテリーが上がってエンジンがかからない。

　ありとあらゆることの解決を、無償で当然のごとく要求されて、私は、小さな心を傷めているのだ。

　不動産屋の仕事じゃないことも、不動産屋の責任だと主張して、なんとかしろと言ってくる。

　不動産屋は不動産の取引が仕事であって、売主と買主、貸主と借主の取引を問題の無いようにつなぐことに対して手数料をいただいている。

　それ以外のことは、不動産取引にかんするサービス業務である。

　電気屋さんもガス屋さんも水道屋さんも車屋さんも、故障を見てもらうだけでも費用がかかる。

　法律相談は弁護士の仕事。税金問題は税理士の仕事。

　いずれも、相談すると相談料をとられる。

　そんな問題を、ことごとく不動産屋に押しつけているのだ。

　無料で、しかも、すぐに解決せよと迫ってくる。

　しかし、悪徳不動産屋が善良なる消費者様と喧嘩しても勝ち目はない。

　理不尽だと思いながらも、いつも私は、自分でそれらをなんとか解決している。

　次々といろんな問題が起こり、初めて経験することであっても、なんとか解決してきている。

　つくづく私は全能だなあと自分の能力の高さに自己満足して、自分をなぐさめている。

　そして思う。怖い顔をしていれば、こんなに不当な扱いは受けないのになあと。

悪徳不動産屋日記 確定申告②

　昨日の、もう一人の相談者はお母さんが所有する家を売ったお客さんだった。

　税務署から届いたリーフレットを持参されての相談だった。

　リーフレットは「平成30年分　譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」というものだ。

  冷静に読めばわかるようになっているはずなのだが、税務署にいわれのない恐怖感を抱いている一般市民は、まずびっくりする。

　税務署というと、血も涙もなく税金を取り立てるひどいところだ等誤解している人が多いのだ。

　そんなことはない、税務署は悪質な脱税をする人以外には、いたって優しい役所なのである。

　落ち着いてリーフレットに目を通してもらいたい。

　図解でわかりやすい説明がある。

　まず最初に、「平成30年中に土地・建物・金地金等の売却や交換等をされましたか？「とある。（上にはりつけた図は去年のものだから「平成29年中に・・・」となっています）

　不動産を売った人は、その質問の下に、薄紫色にかこまれた「通常の売却」に該当しますね。

　すると、下に矢印があって、「売却による利益はありますか？」という質問がありますね。

　ね。やさしく質問してくれてるでしょう？

　その質問に下に矢印があって、「はい」「いいえ」という答えがあります。

　「いいえ」だと、「確定申告書の提出は原則不要です」となっていて、大きな左向きの矢印があって、「譲渡所得の申告についての連絡票」（返信はがき）に必用事項を記入し、返送してくださいとあります。

　「譲渡所得の申告についての連絡票」には、まず最初に「下記の不動産の譲渡（売却）については利益がないので申告しない」とあります。

　これが昨日私が書いてあることで、利益がなければ税金はかからないということで、税務署からの書類にも当然のごとく「利益がないから申告しない」と印刷されているのです。

　利益がないという証明に、売却した不動産の所在地を記入し、種類、利用状況には丸をつけ、売却した土地と建物の購入価格を書いて、売却した不動産の価格を記入します。

　この書類は、そのまま返信用のはがきになっていますので、同封されている目隠しシールを貼ってポストに投函したら、それでお終いです。

　このはがきを出すにあたっては、買ったときの売買契約書や領収書を添付する必用はないので、昨日、相談のあったお客さんも、買った時の価格を覚えていれば、その価格を記入して出しておけばそれで終わりになった可能性が高いのです。

　税務署には、過去の不動産価格を掌握していますので、その数字に妥当性があれば、とりたてて調査は入らないことが多いようです。

　ただ、税金をまぬがれるため、インチキな数字を書いて脱税しようとしたら、好確立で見つかりますので、くれぐれもインチキな回答をしてはいけません。

　昨日も申し上げましたが、ここ20年くらいは土地が値下がりを続けてますので、売却しても利益がないという取引が多いことは税務署も承知しているわけです。

　さて、利益がありますか？という質問で「はい」という答えの場合は、「確定申告書の提出が原則必用です」となってます。

　こちらになると、ちょっとわかりにくいですね。

　「確定申告書の作成は、国税庁ホームページの『確定申告書作成コーナー』をご利用ください」とありますが、これは初めての人には、ほぼ無理です。

　次に、「お問い合わせ先のご案内」とあります。e-Tax・作成コーナーヘルプデスクの案内がありますが、これも初めての人には、ほぼ無理です。

その次の「マイナンバー総合フリーダイヤル」というのも、初めて申告する人には無理な話だと思います。

  なぜか、ほぼ無理だと思う相談先の電話番号が大きく記載されています。

  その下に、ちょっと小さくひっそりと、「最寄りの税務署」というのがありますが、私が声を大にしておすすめしたいのが「最寄りの税務署」です。

「電話番号は国税庁ホームページでご確認ください」とありますが、住んでいる住所で検索すれば一発で出てきます。

   たとえば、当地（宮崎県の北端の街・延岡市）であれば「延岡市 税務署」と検索すれば、延岡税務署一番目に出てきます。

　今日のブログの相談の方は、お母さんが住んでいた家をお母さん自身が売却したという取引で、昨日説明した3000万円の控除が適用になる売買ですから、税務署に相談に行けば、手続きは簡単で、申告書の記載方法や必用書類については税務署の職員さんがやさしく親切に教えてくれます。

　ただし、確定申告の締め切り間際の３、4日前は税務署が非常に混雑していて、待ち時間も長いし、職員さんも忙しすぎてゆっくりした対応ができないと思いますので、今週中に行くことをおすすめします。

　今日のブログで、私が一番言いたいことは、税務署の職員さんは、大変な仕事をしておられるけど、非常に親切な人が多いということです。

　税務署というと、税金を取り立てる非情の人と誤解されている面がありますが、私が触れ合った税務署の職員さんは、みなさん親切な方ばかりだったですよ。

　税務署は、善良なる納税者には、やさしく親切な役所なのです。

　皆さんは善良なる納税者だと思いますので、税金のことは安心して税務署におたずね下さいね。

　かくして悪徳不動産屋は、お金にならない税金相談からまぬがれることになるのです。

　くれぐれも、今週中に行くことをお勧めします。

悪徳不動産屋日記 確定申告

　今、確定申告の期間である。

　確定申告というのは、個人が、その年1月1日から12月31日までを課税期間として、その期間内の収入・支出、医療費や扶養親族の状況等から所得を計算した申告書を税務署へ提出し、納付すべき所得税額を確定することである（ウィキペディアによる）。

　サラリーマンは源泉徴収されて、税金を給料から天引きされているので確定申告の必用はない。

　サラリーマンでも、給与が２０００万円を超える人や、２カ所以上から給与を得ている人は確定申告の必要があるが、確定申告をしなくてはいけないのは主には個人事業主である。

　もう一つ、不動産の譲渡による利益のある人も申告をしなければならない。

　それで、毎年この時期になると、前年に取引したお客さんから税金についての問い合わせをうけることになる。

　取引の際に、確定申告についての概略の説明をしているので、問い合わせをしてこられるお客さんは少ないのだが、それでも、毎年４、５件の問い合わせを受ける。

　私たち不動産業者は、不動産の取引に係わる税金について、基本的な知識を持っている。

　取引の際に、税金についての必要事項は当然お客様には伝えている。

　しかし、税理士ではないので、具体的に申告用紙を作成して申告のお手伝いをすることはできない。

　税金の理論はわかっているが、自分の申告については税理士に依頼している。

　当地（宮崎県の北端の街・延岡市）で私が扱うお客さんのほとんどは税金の心配をしなくていい個人だ。

　何度も書いていることだが、税金は譲渡益、つまり売買益に対してかかるのであって、１億円の取引であろうが１００億円の取引であろうが、利益がでなければ税金は発生しない。

　１億円で買ったものを、１億円以下で売ったのであれば税金はかからない。

　当地でも、ここ２０年は土地が値上がりしておらず、むしろ値下がりしていて、こここ２０年以内に買った不動産を売却する場合、購入価格以下での取引になることがほとんどで、税金はかからない。

　２０年以上前に購入した不動産の場合は、土地が値上がりしていて利益が出ることがあるが、自分が住んでいる住宅の売却については、売却益から３０００万円控除される（居住用財産の特別控除３０００万円）。

 当地では、売買価格が３０００万円を超えるような物件は少ないから、樹ゔんが居住していた住宅は、購入費用がわからなくても、居住用財産の特別控除を適用すれば税金の心配はしなくてよい。

　ただし、居住用財産の控除を認めてもらうためには確定申告が必用になる。

　申告書に、売却価格、購入価格、購入するためにかかった費用、売却のためにかかった費用を記載する。

　そして、売却価格から購入価格、購入するためにかかった費用、売却のためにかかった費用を経費として経費を差し引いたものが譲渡益となる。

　譲渡益から３０００万円までは控除されるので、譲渡益が３０００万円までの売買については税金はかからない。

　というのが理論であるが、実際に申告書を書くとなると、結構面倒である。

　申告書は税務署に行ってもらうか、インターネットでも手に入る。

　申告書には、申告書の書き方の手引きがついているので、それを読めばわかることになっているのだが、これがなかなかわかりにくい。

　私に相談してくるお客さんは、私が不動産のプロだから、申告も私に頼めばやってくれると思ってやってきていることが多いのだが、それはできない。

　弁護士、税理士、司法書士、宅建業等々の資格は、業務独占資格であって、資格のないものがその業務をすることは禁じられていて、罰則も設けられている。

　ただし、弁護士法、宅建業法、司法書士法でも、業としてその資格者の独占業務を行ってはいけないという規定になっている。

　業としてというのは、業務、仕事としてその業を行うことで、報酬をもらわずボランティア的に助言したり相談にのってあげても罪をとわれることはない。

　不動産屋は仕事がら、法律的な相談や税金の相談を受けることは少なくなくて、無報酬でサービス的に法律的な見解を述べたり、税金についての総論的な助言をすることはある。

　ただ、直接申告につながる申告書を作成する行為は、税理士法違反に問われる要素があるのでしないようにと、税理士に指導を受けているもので、私は具体的に申告書の書き方までは勉強していない。

　私は、悪徳不動産屋のはずなのだが、やたらお客様に気安く無料相談を強いられるのだ。

　今日も２件、確定申告の相談を受けた。

　お一人は、自分が買ったときの価格がわからないので調べてくれという話だった。

　私が不動産業界に入る前に、だれから買ったかもわからない取引価格など私にわかるはずがない。

　去年、早急に売りたいということで、破格に安い価格で売却した物件で、購入の時期からするとおそらく利益はでていないはずだ。

　購入価格がわからないときは、売却価格の５％を取得費（購入価格）としても良いという規定がある。

　税理士に申告を依頼したら、購入時の売買契約書か領収書がないと、購入価格はわからないということで取得費を５％として申告することになる。

　１０００万円で買ったものを１０００万円で売ったら税金はゼロなのだが、１０００万円で買ったことを証明する売買契約書か領収書が無いと、ほとんどの会計事務所は、取得費（購入価格）は５％の50万円という申告書を作成するだろう。

　取得費が50万円だから、１０００万円で売ったときの利益は９５０万円。

　諸経費を差し引いて９００万円の利益となり、税金はその約２０％の１８０万円となる。

 善良なる消費者様たるお客さんは、税理士は先生様のやることには疑いをはさむことなく、払わなくもいい巨額の税金を納付する。

　しかし、悪徳と揶揄しながら悪徳不動産の私に対しては、なんとか税金を払わなくていいようにしてくれと要求してくるのだ。

　当然無報酬で、しかも税金がかかるのは悪徳不動産屋のせいだと言わんばかりにである。

　私は、相談に来たお客さんに、「当時いくらでかったか、大体の価格を覚えてるでしょう」と聞いてみた。

　「いや、まったく覚えていない」　と言う。

　「正確でなくてもいいから、４００万円から５００万円くらいのあいだだったとか、そのくらいの記憶はあるでしょう？」と聞いてみるのだが、「まったく覚えがない」の一点張り。

　私が不動産業に入る前のことだけど、購入当時、４００万円以上で買っていることは間違いないと思うのだが、「全然覚えていない」の一点張りだ。

　税理士さんにいけば、購入価格を正確に覚えていても、売買契約書も領収書等証明できるものが無いと取得費５％で処理してしまう。

　しかし、税務署に直接、申告相談に行って、売買契約書や領収書は紛失してしまったが、購入価格はしっかり記憶していて〇〇円で購入したということで相談すれば、それが事実であれば認めてくれることもある。

　あくまでも事実であればである。

　税務署が簡単に認めていると、税金を払いたくない人が、実際の購入価格より高いと嘘をついて税金をまぬがれようと押しかけてくることになる。

　だから、簡単には認めてくれないが、きちんと話せばわかってくれる税務署の職員さんもいるはずだ。

　今日の相談のお客さんは、明らかに買った価格は売却価格より高かったか、同じくらいの価格のはずで、本来なら税金は払わなくてもいいケースだ。

　うろ覚えでも記憶があるはずで、その程度でも記憶があれば、全額を認めてもらえなくても、ある程度認めてくれるということもあるはずだ。

　少なくても５％の取得費で計算するより、数十万円から数百万円は得をする話だ。

　千円１万円の買い物をしても、正確にいくらだったかとはいえなくても、１万円前後だったとか、３万円ぐらいだったとか、その制度の記憶はあるでしょう。

　ましてや、数百万円の買い物をしているのだから、大雑把に５００万円以下ではない１０００万円以上ではないという程度の記憶はあるでしょう。

　その程度の記憶があれば、税務署は１０００万円は認めてくれなくても５００万円は認めてくれるかもしれないし、３００万円なら認めてくれるということもありますよ。うっすらした記憶はないですか？と、優しくときほぐすように聞いてみるのだが、「わからない」との答えし返ってこない。

　これだと５％の取得費として処理して、それなりの税金を払わないとしかたがない。

　そう説明すると、なんとかしてくれ。私は不動産のプロだから、私なら、当時どのくらいの価格が相場だったか調べるのは簡単ではないかというのである。

　３０数年前の、当事者である本人がまったく覚えないない物を、他人が覚えているはずがない。

　自分が間違った価格を申告して、自分が税務署から睨まれるのではないかという不安でもあるのだろう。

　結局、私に言えばなんとかしてもらえるという、私を悪徳不動産屋にしたてて、安全なところで損をまぬがれたいということなのかもしれない。

　結局、ゆっくり思い出してみてくださいと再度念をおして伝えたところ、そうしてみるということでお帰りになった。

　私は悪徳不動産であって、超人的万能無料解決人ではありませんぞ。

悪徳不動産屋日記 力不足で説明できなかった

　昨日、今年年初の売買契約をした。

　中古マンションの売買だった。

　マンションは、区分所有の建物である。

　マンションというのは、１棟の建物に区分された数個の独立した住居、店舗、事務所があって、その各部分をそれぞれの目的としていて、専門用語では区分所有の建物と言う。

　一戸建の住宅と違って、占有部分と共有部分があり、区分所有者の権利義務については「区分所有の建物等に関する法律」という法律で厳密に定義されている。

　不動産の売買にあたっては、売買契約締結前に行う重要事項説明、売買契約書とも「区分所有の建物等に関する法律」の規定に沿った書面になるため、一戸建の住宅より記載項目が多くなる。

　管理費、管理規約等の説明も必用で、調査項目も多い。

　今回の契約は、当社は元付け業者（売主さん側の不動産会社）で、客付け業者さん（買主側の不動産会社）が買手さんについていて、買主さんとお会いするのは昨日が始めてであった。

　４０歳前後の若い方で、銀行ローンも自分でネット銀行で借入を計画されているということ。

　おそらく、インターネット等で調べまくって、不動産の取引についても知識が豊富なお客さんだと思われる。

　それで、説明不足があると、厳しい指摘を受けることになるかもしれないと思い、重要事項説明も売買契約の読み合わせも、通常より時間をかけて丁寧に説明した。

　通常は１時間弱で説明を終え、書名捺印となるのだが、昨日は１時間半くらいかかった。

　お客さんは不動産の取引は始めてという人がほとんどで、詳細を丁寧に説明しても内容はよくわからないという人が多い。

　私は、特に金額と、取引の行程、それと解約条項だけは充分に理解していただくように説明をしている。

　説明が終って、「なにか疑問な点はありませんか」と質問はするのだが、質問されるお客さんは少なく、引き続き調印となる。

　しかし、昨日は違った。

　売買契約書の署名欄をひらき、「署名、捺印をお願いします」と署名をお願いしたところ、「えっ！この紙に署名するんですか？」と、署名しようとしない。

　、「はい。売買契約の内容の説明が終りましたので、ご納得いただければ署名をお願いします。なにか疑問がありますか。」と尋ねた。

　すると、「こんな普通の紙が契約書なんですか？」と言う。

　私にはお客さんの言葉の意味が理解できなかった。

　「はい。今説明したこの書類が売買契約書です。」と再度署名をお願いする。

　すると、不動産という高額の買い物の売買契約をするのに、契約書がこんなに普通のコピー用紙なのかと言うのだ。

　私の、３７年の不動産歴で始めてのこと。

　「契約書の紙は、もっと特別なものではないのか」というのだ。

　特別な紙という意味が私にはわからない。

　お客さんのおっしゃっている言葉の趣旨がわからないから、答えようが無い。

　私が不動産業に入った３０年以上前は、重要事項説明も売買契約書もＢ４の紙１枚に契約条項のすべてが記載されている簡素なものだった。

　それにカーボン紙をひいて複写していた。

　今の取引に比べると、不動産の取引はおおざっぱだった。

　その後、顧客保護と、顧客の権利意識の高まりで、不動産取引は年々厳しくなってきた。

　その結果、かつて１枚か２枚の書面ですませていたものが、重要事項説明はＡ４の用紙で９枚から１０枚。売買契約書はＡ４で８枚から９枚という詳しく記載された書面に変わってきている。

　取引ごとに特約があったり、特別な取り決めも明記する。

　それをパソコンでプリントアウトしたものが売買契約書である。

　売買契約書だからといって特別な紙を使うことはない。

　お客さんの言わんとすることが理解できないもので、お客さんを納得させる説明ができない。

　それで、２０年前に使っていた契約書を引っ張りだし、「昔は、契約書がこんな紙１枚で、契約条項もこんなに少なかったけど、今は契約条項が膨大で複数枚に及ぶのでコピー用紙になるんですよ」と説明した。

　今は、昔と違って契約を厳密にしているという説明をしたつもりだったのだが、昔の契約書を見せたことでお客さんの言っている意味がわかった。

　お客さんが昔、賃貸借契約をしたときの賃貸借契約書が、不動産会社が独自に作った賃貸借契約書で、印刷済みのものであった。

　昔のことで、カーボン紙をひいてつかうため、ツヤのある蝋紙みたいな用紙である。

　そのことだった。

　契約条項が少ないからページ数も少なく、画一的に作るので印刷屋で印刷して製本している。

　印刷屋で印刷しているというところを高級に感じているのだろう。

　そう思い込んでおられるものを、覆すことはなかなか困難。

　今回、売主さんは遠方におられて、私を全面的に信頼していただいているので私が売主の代理人としての契約。

　買主さんは私は今日が始めての面談で、私に信頼感が無いのも一つの原因かもしれない。

　どうしたものかと、客付け業者さん顔をみるが、用紙が納得できないということに対しての適格な説明はできないようす。

　私と同じく、売買契約書は、特別な用紙を使うことはないんですよという説明を繰り返すのみ。

　インターネットにも、契約書の紙の種類のことは説明されてなかったのだろう。

　お客さんを完全に納得させる説明は思いつかなかったが、なんとか署名、捺印をいただき契約終了。

　私の頭は大混乱。

　勉強不足の悪徳不動産屋であった。

悪徳不動産屋日記 先送りの悪癖 そして何時も天罰

　常々反省するのだけど、私の最悪の欠点は、何につけ、ぎりぎりまで先送りすること。

　そして、ぎりぎりまで放置していたことを片づけようとすると、新たな仕事が飛び込んでくるのも、いつものこと。

　昨日、今日と、９月３０日までに終る予定だった仕事が終ってなくて、２、３日猶予をもらって片づけているのだが、昨日も、今日も、来店が相次いで、片づけることができない。

　日頃は、１日中来客が無く、まったく電話もかからないということも珍しくない（これはこれで心配するべきこと）のだが、昨日も、今日も、朝から夕方まで来客と電話に時間をとられている。

　反省だけなら猿でもできる。つくづく猿並だなーと、反省の昨日・今日。

悪徳不動産屋日記 台風一過

　台風一過。

　当地（宮崎県の北端の街・延岡市）は、朝から気持ちのいい青空が広がっていた。

　私は、所有する建物３件で被害を被ったが、案じていた、管理している物件の入居者さんたちからの被災相談の連絡はなかった。

　自分が所有する物件は、家主として自分で費用負担すればいいことで、処理は簡単なこと。

　ところが管理物件だと、家主さんが負担すべきか入居者が負担するのかでもめることが多々ある。

　皆さん、お金を出すのは好きではないから、自分が出さなくていい理論を展開される。

　不動産屋は、その間で調整しなくてはいけない。

　かならず、どちらかに不利な判断をすることになる。

　そして、不利な判断を下された側のお客さんからは嫌われることになる。

　私は、物言いがぶっきらぼうで、ストレートに結論を伝える性癖がある。

　自分が正しいと思うと、相手の気持ちを考えずに自分の意見を強引に押し通す悪癖がある。

　最初は優しく説得しているつもりなのだが、相手が私の意見に納得しないと強引に自分の意見を押しつけるような感じがある。

　私は、言葉を言葉どおりにしか受け付けないという習性がある。

　それで、お客さんが私に対して、「あなたはどう思いますか？」という傾向の質問をしたときに、非常に嫌われてしまうことが多い。

　相手が私に対して「あなたはどう思うか」という質問だと、私は一切ためらうことなく「私はこう思う」と自分の思うことを答えてしまうのだ。

　それかだ質問者に不利な答えだったとしても、相手がどう思うかは考えないのだ。

　相手の質問が、「こんな場合は法律的にはどちらが正しいのか」という質問であれば即答はできない。

　ことに民事の問題に関して、私は、確定的な正答はないと思っている。

　どちらが正しいのかとか、私が正しいですよねという質問を受けた場合、私は常に、テレビ番組の「行列ができる法律相談所」の話をする。

　「行列ができる法律相談所」という番組で、法律問題について出演する３人の弁護士の意見がそろうことは皆無である。

　この番組の話をして、民事の問題は弁護士さんでも判断がまちまちになるので、一概に「これが正しい」という判断はできないのですと、複数の判断を示すことになる。

　しかし、質問が「あなたはどう思いますか」となると、「私はこう思います」という返答をしてしまうのだ。

　私は、自分が当事者で、どちらが負担すべきか確たる判断ができない場合、相手が金銭を負担する気がなくて、争っても水掛け論になって相手が納得しないと思ったら、自分が金銭を負担することで収まるのなら、自ら金銭を負担して処理することが多い。

　いいかげんな性格なのである。

　かくして、「あなたならどうするか」と言われると、自分ならこうすると思うことを答えるわけである。

　その私の答えが自分に不利な回答であった場合、質問者は私の意見はおかしいと憤って反論してくる。

　「私が間違っていると言うのか」と。

　私は怯むどころか、相手にくってかかることになる。

　「私は、あなたが私ならどうするかと聞いてきたから、私ならこうすると答えただけで、あたがそうしなければならないとは言ってない」と。

　かくして私はその方にとって悪徳不動産屋となるのだ。

　台風一過が変な話に進展したが、ともあれ今度の台風は私の身の回りについては大きな被害もなく過ぎてくれて胸をなでおろしている。

　多大な被害を受けた方々にお見舞い申し上げます。 

悪徳不動産屋日記 大家業は人生貢献事業

　今日、「ＫＡＩＵＮ」さんのお誘いで、空家対策セミナーに行ってきた。

　「ＫＡＩＵＮ」さんというのは、私と同業の不動産会社の商号である。

　実家が海運業で、ご自分が開運することだ大好きで、その二つを合体させてアルファベットで「ＫＡＩＵＮ」と名付けたのだそうだ。

　ちなみに、ロゴマークは花のひまわりと舟の操舵ハンドルを組み合わせてイメージしている。

　「延岡市　カイウン」で検索すると「ＫＡＩＵＮ」さんのホームページが見れます。

　女社長で顔写真も掲載されてます。

　可愛らしい女の子って感じの写真で、修正はしていませんが、ちょっと上手く撮れ過ぎって感じもします。（失礼m(_ _)m）

　セミナーに参加させてもらったのは、私は、いくつかアパートを所有しているのだが、いずれも築年数が古いので、稼働率をあげるためのヒントをもらおうと思ってのことだった。

　大きな期待はしていなかった（またまた失礼）のだが、これが期待を裏切る？すばらしい講義だった。

　講師は、中西紀二さんという４３歳の２代目大家さん。

　高稼働自主管理大家が語る「安定賃貸運営の秘訣」という講座で、実際に大家業をやっている大家さんの実践的な話しだった。

　２代目家主というから、それほど大したことは無いだろうと思っていたのだが、　悪徳不動産屋をうそぶいて、自分勝手でわがままな仕事をやっている私がガツンと殴り倒されるような衝撃を受ける内容だった。

　大家業は人生貢献事業という強い思いがあって、みずから入居者の中に飛び込んで行っている。

　私なんぞは、なるべく入居者と顔を会わせないようにしている。

　今日はちょっと時間がないので、講義の詳細はまた書かせてもらうことにするが、「先にある笑顔を想像できないような仕事をしてはいけない」という言葉には、私の３５年以上の不動産業のとらえ方を根底から覆されるような思いだった。

　最近の若い人はすごいと思う今日この頃である。