05不動産情報館日記

2019年9月11日 (水)

悪徳不動産屋日記 「ご質問のあるかたは・・・・・・」はやめなさい。

 今日は、宅建業者の法定研修会だった。

 法定研修とは文字通り、不動産業者が受けなければいけない、法律で定められた研修会だ。

 「宅地建物取引業法大64条の6」に、「宅地建物取引業保証協会は、一定の過程を定め、職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事し、又は従事しようとする者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。』と定められている。
   
 条文をきちんと読むと、宅地建物取引業(不動産屋)の受講義務が課せられいるわけではなく、私たちが社員になっている(加入している)社団法人宅地建物取引業保証協会に対して研修を実施せよという規定である。

 ただし、受講しないと協会から指導や処分を受ける場合がある。

 処分の有無は別にして、不動産業を生業とする限り、法律的、税制の改正について常に勉強をしていかないと、知識の豊富なお客さんに対応できない。

 とくに、来年は明治時代に定められたままの民法の大改正があるので、その対応についてに研修会みのならず講習会には積極的に算している。

 今日の研修会の主要なテーマは「売買と賃貸に関する民法改正」。

 不動産取引に詳しい弁護士を講師に招いて、債権法の大改正で不動産の売買や賃貸にあたっての実務的な注意点の講義を受けた。

 実に有意義な講義だった。

 講義の内容については、詳しく話すとながくなるのでまた別の機会にお話ししたいが、セミナーや講演会で、会の最後に「折角ですので講師の先生にご質問のある方は質問をどうぞ」という時間がある。

 私は、これが大嫌いだ。

 この質疑応答で、なるほどと感じさせてくれるような有意義な質問が出ることは少ない。

 そもそも、3時間にわたって実の詰まった講義を受けて、残りのたった5分くらいで実のある質疑応答なんて出来るわけがない。

 「ご質問のある方は、手をあげて質問してください」というわけだが、遠慮して質問がでないこ多ともい多い。
 そんなときは数分間の間の悪い時間が流れる。

 「質問がないようでしたら、これで終ります。先生本日は本当にありがとうございました」となるのだが、気の小さい私は、講師が「自分の講義に対して何の質問もでないのか」と機を悪くするのではないかと気が気でならない。

 質問があったと思えば、「おいおい。3時間何を聴いていたんだよ」と言いたくなるような的外れの質問が多い。

 今日の研修会は、くだらない質問のパターンだった。

 参加者も、なんにも役に立たない質問につきあわせれて迷惑そうな顔をしている。

 私も、こんな会で司会の役を引き受けることもあるが、私は講演が終ったら「今日は大変有意義なお話をありがとうございました。ご参加いただいた皆さんのお仕事に役立つものと思います。」と、さっさと終わらせるようにしている。

 私は、悪徳不動産屋区。講師には悪いと思いつつ、席を立って退散させてもらった。

2019年9月 2日 (月)

悪徳不動産屋日記 固定資産税精算

 電話が鳴った。

 今年3月に中古住宅の売買をさせてもらった売主さんからだった。

 取引をして5ヶ月。問題がなければ゜このタイミングでお客さんから電話がかかってくることはない。

 なにかトラブルだろうか。

 しかし、このお客さんとの取引で、トラブルになるような仕事はしていないはずだ。

 なんだろうと思って電話を取る。

 「その節はどうもおせわになりました」という挨拶から始まり、すぐに用件に入った。

 「家を売ったのに、市役所から固定資産税の督促が来ている。買主さんが払っていないのじゃないか」という内容だった。

 めったにないことだが、たまにある相談(苦情)なのだが、珍しいことに今年は2件目だった。

 不動産(土地・建物)を所有している人には固定資産税がかかる。

 固定資産税の課税主体は市町村。

 納税義務者は、その年の1月1日時点の所有者である。

 年の途中で売買して所有者が変わっても、納税義務者はあくまでも1月1日の所有者となる。

 市町村の固定資産税の規定はここまでである。

 年の途中で不動産を売買した場合の固定資産税の取り扱いは、売主、買主の当事者で取り決めるなくてはいけない。

それで、不動産業者としては(悪徳不動産屋といえども)、あとあともめないように重要事項説明書、売買契約書ともに、固定資産税の取り扱いについてはきちんと明記し、詳しく説明している。

 さらに固定資産税の規定は若干曖昧で、固定資産税に関する法律では賦課期日は1月1日と定めて、12月1日時点の所有者が納税義務者であると定めているのだが、その年の固定資産税の起算日(いつからかという期日)については明記していないことである。

 ここで気をつけないといけないのは、賦課期日は全国どこでも1月1日だが、固定資産税の起算日については触れていないのことである。

 それで、固定資産税の起算日については、市町村によって取り扱いが違っているのだ。

 当地(宮崎県の北端の街・延岡市)では、賦課期日1月1日、起算日も1月1日としている。

 つまり、その年の固定資産税は1月1日から12月31日までのものだという取り扱いをしている。
 
 しかし、起算日を4月1日とするところもある。

 なぜそういうことになるのかというと、その年の固定資産税の通知書と納付書が送られてくるのは4月末から5月の初旬。

 納税期日は4期に分けて、4月、7月、10月、2月となっている。

 日本では1月1日から12月31日までの1年間を「年」というのだが、暦年とは異なる区分で定めた「年度」というものがある。

 「年度」は4月から次の年の3月までを1年として区切るやりかただ。

 固定資産税の納付書が送られてくるのが4月末から5月始めで、納税期日が4月から12月までの期間の4期分割払いになっているもので、「年度」払いという考え方をするところもあるというわけだ。

 なにをぐずぐず言っているのかと思われるかもしれないが、契約の際に起算日を明確にしておかないと、あとで大いにもめるのである。

 1月1日を起算日とすると3月31日に取引をすれば1月から3月までの3ヶ月分の固定資産税を売主が負担し、残り9ヶ月分の固定資産税は買主の負担となる。

 これが、4月1日を起算日とすれば、今年度の固定資産税の売主の負担はなく、買主はその年全部の固定資産税を負担し、前年度の3月分の固定資産税までしなければならないことになる。

 かように、1月起算日と4月起算日では固定資産税が大きく違ってくることがあるから、契約の前に決めておかないとあとでこれか結構なもめごとになるのだ。

 私の経験では、30年前に関西(私の経験したのは大阪)の業者さんと取引したときに、たこの起算日の取り扱いでちょっとしたトラブルになってしまった経験がある。

 当地(宮崎県の北端の街・延岡市)の不動産取引において固定資産税の起算日は1月1日というのが慣習となっていた。

 当時、県外の業者さんと取引することはめったになかったため、起算日を1月1日として私のお客さんに説明していたのだが、契約の最終打合せの段階で、大阪では固定資産税は起算日は4月1日としているという話がでた。

 高額の商業物件だったため、起算日が1月と4月とでは数十万円も違ってくる。

 価格交渉ですったもんだし、数百万円単位の攻防を切り抜けた後の数十万円だから、売手も買手もすんなりとはいそうですかとはならない。

 固定資産税の取り扱いで数十万円の違いがでることになることになる。どうやって切り抜けたかは覚えていないが、説明不足だと指摘され背筋が凍る思いだったのは記憶にある。

 依頼、固定資産税の賦課期日と起算日については、くどいほど丁寧に説明するようにしている。

 具体的には、所有権移転日前日までの分を売主の負担とし、所有権移転後の分を買主の負担とした計算書を作製し、買主の負担分の金銭を売主に預け売主に納付してもらうという手続きをしている。

 取引が4月以降の場合は、売主に、買主が預けた固定資産税をすぐに払うように指導するので問題が起こることは少ないのだが、1月から3月までに取引した場合に、冒頭のお客さんのような勘違いが起こる。

 というのは、その年の固定資産税額が確定するのは、その年の4月にはいってからだ。

 1月から3月までの取引については、まだその年の固定資産税額は確定していない。

 正確に処理するためには、4月にならないと精算額はわからないのだが、取引して代金を支払い物件を引き渡した後に処理しようとすると、売主さんが遠くに行っていて処理に手間がかかったり、買主としては自分の方には請求が来ないので、遅延する人がいる。

 それで、代金決済のときに買主負担分を売主さんに預けて(払って)おいて、売主に納付してもらうようにしている。

 ここで問題になるのが、1月から3月に売買取引をした場合に、代金支払が終り、所有権移転登記をして不動産の名義が変わった後、4月になって市役所から固定資産税の通知書と納付書がが前所有者(売主)の住所に届くことだ。

 契約の際に、重要事項説明書をもとに説明し、契約書の読み合わせの中でも説明し、さらに固定資産税の負担の計算書を売主・買主双方に渡して、売主からは固定資産税分の領収書も発行してもらう。

 とくに私は悪徳不動産屋とのそしりを受けることのないよう、念入りに説明している。
の取り扱いで

 だから、不動産売買にあたって固定資産税の処理でもめることはないはずなのだが、
冒頭ように、市役所から固定資産税の請求がきているが間違いではないかという売主からの電話を受けることは珍しいことではない。

 つくづく思うのだが、人というのは自分が得したことや、良くしてもらったことや人の恩は忘れるが、自分が存することや嫌な思いについては過剰に反応するようだ。

 払った人に間違って請求したら、払ったことを忘れている人は一人もいないだろうが、もらったのことを忘れている人はたくさんいる。

 悪徳不動産屋は、それがあたりまえだと心して仕事にいそしんでいるのだなあ。

2019年8月27日 (火)

宅地建物取引士法定講習で1日カンヅメ こんな時に限って

 今日は終日、で宅地建物取引士の法定講習だった。

 朝8時の電車で宮崎(市)にいって、9時半から夕方5時まで、文字どおり缶詰での講習だ。

 宅地建物取引士というのは宅地建物取引業(不動産屋)の免許を受けるために必要な国家資格だ。

 不動産取引業務に従事するためには、宅地建物取引士証の交付を受けなければならない。

 運転免許証はが3年に一度(ゴールド免許は5年)更新しなくてはいけないように、宅地建物取引士証もは5年に一度更新しなければならない。

 昼食、休憩を挟んで7時間半、講習中に席を離れたら宅地建物取引士証はもらえないという、なかなか厳しい講習だ。

 もちろん携帯電話の使用は禁止。

 

 いつもものことではあるのだが、こんな時に限って、いつもはならない携帯電話がガンガン入る。

 日ごろから電話が多いのであれば、そうは思はないのだが、はずかしながら私の携帯電話は1日3本か4本くらいしか鳴らない。

 それなのに、今日は16本も電話が入った。

 それもすべて講義中。

 大勢に影響のあるような障害ではないが、いつもながらのささいな間の悪さ。

 はーー。ついてる、ついてる。

 くさらんぞー。

 

 

 

2019年8月26日 (月)

悪徳不動産屋日記 固定資産税の起算日のもめごと

 今日、ちょっとした取引があった。

 土地建物の売買で、売主は県外の法人様だった。

 この商談の経緯で、これだから人間は面白いという話があった。

 この商談は、売りたいという物件ではないものを、私の古いお客さんの依頼で、こちらから売却の持ちかけをして、なんとか売買にこぎつけたという取引だった。

 もともと売りたいとか、売らなくてはいけないという状況の物件ではなかったため、買収を依頼したお客さんと打合せをした際に、所有者(売主)にとってある程度好条件を提示しないといけないということは理解してもらった。

 所有者(売主様)にとってはまったく想定外の話で、最初はまったく話に乗ってもらえなかった。

 それで、気持ちが動くような条件を提示して商談を重ねていって、なんとか売る方向になった。

 売る方向が決まれば、次に、価格をつめていき、価格、条件等なんとか合意に達した。

 売主様が遠方なので、合意に達するまでは電話でのやりとりになった。

 ある程度条件が煮詰まった後、売買契約にあたって、重要事項説明書、売買契約書を作成し、それをFAXして内容を確認し、追加条項、訂正事項とうの修正をして契約するという段取りにした。

 そこそこ高額な取引になるので、一度私が先方にお伺いして最終確認をして契約をするつもりであったが、FAXのやりとりで何度か売買契約書、重要事項説明書を修正して最終的に仕上げたものに、先に買主さん側の署名捺印をしたものを先方に郵送して、それに売主さんが署名捺印するということになった。

 私は、何度かFAXでやりとりし、最終的に確定した内容で契約書と重要事項を作製した。

 仕上がった重要事項説明書、売買契約書を売主様に説明し、先に署名捺印をもらった。

 そして、その契約書を売主さんに送る手配をしていたとき、売主さんの担当の方から電話が入った。

 固定資産税の起算日はどうなっているのか、というのである。

 この企業様は宮崎県にもいくつかの事業所をもっておられて、宮崎県では1月1日起算日という契約が多かったが、先方の会社の取引では4月1日を起算日として契約をしているというのである。

 先方としては、いつもは4月1日を起算日としているのだが、今回宮崎の業者(私)との契約だから1月1日になっていたのではないかという確認と、訂正をお願いしたい旨の電話だった。

 しかし、売買契約書のひな形を送って、それを元に訂正、修正を加え、価格も摺り合わせて契約条件を確定したあとの話だ。

 1月起算日を4月起算日とすると、買主の固定資産税の負担が数十万円増えることになる。

 何百万円単位で価格交渉をしてきて、その途中であれば数十万円の調整は可能であったかもしれないが、すべて決定した後での数十万円の負担増を納得してもらうのは容易ではない。

 私が、固定資産税のことを余り需要に考えていないで商談していたのであれば、私が旧知に陥ったところであった。

 しかし、私はこのことを含めて、慎重に契約書を作製し打合せをしてきていた。

 ひな形を先方に送り、相手方はそれを充分吟味し、役員会議にもかけて了承をもらった後の最終案で契約書を作製し、買手には重要事項及び契約書を全部説明したあとの話だ。

 それに私は悪徳不動産屋。動じることはない。

 「今からの訂正は不可能だと思います。そのために前もって契約書をお送りして確認してもらい、修正、訂正するべきところは訂正しています。固定資産税の起算日についても、非常に目立つ形で明記しております。なんとか1月1日起算日ということで契約をお願いします。」と答えた。

 いまさらこの商談を壊わすことはないだろうけど、万が一数十万円のことでこの話が壊れることになったら自分がその分泣くか、などと思っていた。

 しかし、そんな不安は一瞬だった。

 「そうですよね。無理ですよね。しかたないですね。」

 いとも簡単に担当の方は引き下がった。

 そのあとにつぶやいた担当者の方の言葉がなんとも心やすらぐ話だった。

 「当社は結構不動産取引をしてきているんですよ。その経験で、こちらでは(福岡、本社は大阪)固定資産税の起算日はいつも4月1日ということでやっているんですが、宮崎ではなぜか起算日が1月1日ということになってるんですよね。変だなとは思っていたけど、宮崎では不動産を買うことばかりだったから、起算日が1月1日の方が得だから何にも言わずに1月1日起算日での取引をしていたんですよ。でも、今回は当社が売る方だから1月1日だと損をするから、4月1日にしてもらいたかったんですよね。うっかりしてました。ここは宮崎でしたものね。」ということだった。

 宮崎での1月1日起算日はおかしいと思いつつ、自分が得をするから黙っていたが、今度は損になるから4月1日にしてくれと言わなければいけないと思っていたけど忘れていたと、悪びれることなくのたまわった。

 なんと人間味のある話ではないか。

 出す金は一円だって出したくないが、もらう金は1円だって多い方がいいというのが人の常。

 しかし、悪徳不動産屋をみくびってはいけない。

 こうみえてしっかりしているのですぞ。

2019年8月 9日 (金)

悪徳不動産屋日記 蜂の巣退治 悪徳不動産屋はスーパーマン

 「蜂の巣ができちょるがね」

 当社が運営しているテナントビルの入居者から電話が入った。

 テナントの別な店舗が立ててある看板に蜂が巣を作っているという連絡だった。

 それ以上のことは言わないが、当然、蜂の巣を退治してくれということだろう。

 そういえば、今年の長雨でスズメ蜂が住宅の軒下や屋根裏に巣を作ることが多くて、蜂の巣退治のぎ

 当然のことのように言って来られたが、悪徳不動産屋としては、果たして、これは当然に家主の責任だろうかと思った。

 雨漏とか、ベランダの手摺りが壊れかかっているとか、建物に修繕を要することなら当然に家主の責任だ。

 しかし、蜂が巣を作ったのは家主の責任ではないだろう。

 今回のテナントビルは当社が家主だから問題はない。私がやればすむこと。

 これが管理物件だとそうはすんなりいかないこともある。

 人は、お金を出すのは嫌いな動物のようで、蜂が巣を作ったのは家主の責任ではないから蜂の巣退治な悪徳不動産屋としては、今回のケース(蜂の巣退治)については家主に負担させることになるだろうが、今日のテナントビルは当社が家主だから

 そういえば、今年は長雨が続いたせいで、スズメ蜂が住宅の軒下や屋根裏に巣を作ることが多くなっているとニュースでやっていた。

 スズメ蜂の大きな巣だったら専門業者に依頼しなければいけないと思いつつ、まずは見に行った。

 

 

 

2019年8月 2日 (金)

悪徳不動産屋日記 テレビの恐ろしさを実感。まるででたらめな、2項道路と位置指定道路の説明。

 今朝の朝のワイドショー「とくダネ」で私道のトラブルを取り上げていた。

 個人名義の道路(私道)の登記名義人が、他人の通行を邪魔しているという問題だった。

 建築基準法では、建物の敷地は幅員4メートル以上の「道路」に2メートル以上接していなければならない。

 この「道路」の規定がなかなか難しくて、普段の生活で私たちが道路と呼んで通行している道であっても、建築基準法で認められている道路ではない道があるのだ。

 今朝の「とくダネ」で取り上げられていたのは、個人に所有権のある「2項道路」についてのトラブルだった。

 「2項道路」というのは、建築基準法第42条第2項に規定されている道路のことである。

 「とくダネ」での2項道路の説明は最初は正しかった。

 しかし、「2項道路」の説明が進む中で「位置指定道路」の説明が重なってきて、解説がまったくでたらめな方向に進んで言った。

 今日のコメンテーターには建築基準法、都市計画法の問題に精通した人はいなかった。

 「2項道路」と「位置指定道路」はまったくの別物であるのに、建築基準法も都市計画法もまったく知らない輩が、勝手な解釈をして解説していた。

 私はテレビが好きで、家にいるときはテレビをつけっぱなしで、とりわけワイドショーも好きでよく見ているのだが、テレビのコメンテーターのおしゃべりには辟易することも多い。

 元スポーツ選手や、お笑いタレントや芸能人、弁護士、小説家、それに加えてわけのわからない知識人ぶった輩が、どんな問題でも、なんでも知っていて、自分の意見が絶対とばかりに大きな顔をして解説する。

 政治、経済、国際問題、環境問題、福祉、介護、医療、どんなジャンルの問題でも、しゃーしゃーと大きな面をして口をだす。

 スポーツ選手やお笑いタレントや芸能人に物を言うなというのではない、どうしてあなたはそんなになんでもしってるの?と言いたくなるのである。

 私は、ワイドショーを見ていて気づいているのだが、コメンテータとしてテレビに頻繁に出演している輩の特徴は、何の問題でも即座に反射的に言葉を並べ立てる能力がある者たちだ。

 意見を頭の中で整理して、ぽつりぽつりと喋っていたのではテレビは使ってはくれない。

 とにかく単語を機関銃のようにしゃべりまくることが必用だ。

 考えるより先に口が言葉を吐き出しているかのような輩が力のあるコメンテーターとして重宝されている。

 もうひとつは、古市憲寿や三浦瑠麗に代表されるように、断定的に強硬な自論を歯に衣着せぬ論調で強烈に押し通すキャラクターが、知識人の標準として重宝されている。 

 政治、経済、国際問題etc、etc。なんでもかんでも、いかにも正論のように解説しているが、よく聞いていると趣意が理解できない話も多々ある。

 私にも真偽はわからないが、感覚的に納得できない解説だなと思うことも多いのだが、今日の解説は悪徳不動産屋といえども不動産屋の私の専門の分野。

 こんなことがまたりとおっているのだから、げにテレビは恐ろしい存在だ。

 建築基準法の道路、2項道路、位置指定道路については、今日は時間がないのでまた後日お話したい。

2019年6月25日 (火)

悪徳不動産屋日記 わけあり物件

 一昨年(17’年)、座間市のアパートの室内から9人の遺体が見つかるという事件は、まだ記憶に新しい。

 9人の男女を殺害。遺体を切断、解体してクーラーボックスなどに保管していたという事件である。

 猟奇的な殺人事件で、当時のワイドショーでは大々的に取り上げられた。

 不動産屋としては、こんな事件が起こってワイドショーで大きくとりあげられると、殺された方や遺族がかわうそうだと思うのと同時に、家主にも心を痛める。

 こんな悲惨な事件があった部屋を借りる人などいない。

 影響は、この部屋のみに限らず、アパート全体に及ぶだろう。

 自殺や殺人があった部屋は心理的な瑕疵(欠陥)のある物件となる。

 不動産屋は賃貸借契約や売買契約をする場合には、そのことを告知しなくてはならない。

 好き好んで訳あり物件を借りる人はいないから、なかなか借りても買い手もみつからないということになる。

 結局、家賃を下げたり売買価格を下げて借りてや買い手を探すことになる。

 それでもなかなか成約には結びつかない。

 しかし、世の中には価格が安ければ気にしないという人もいる。

 今週の「週刊FRI DAY」に、座間9人遺体事件のアパートに住んでいる人が写真付で取材を受けていた。

 なぜこんな部屋を借りているのかという問いに、1番の決め手は家賃の安さだと答えている。

 家賃は、共益費を含めて月に11,000円。「こんなに安いアパートはありませんよ」というのである。

 いくら家賃が安くても、こんな事件があった物件に住むことに抵抗はなかったかと聞かれると、「僕としては、過去に何があったかよりも、家賃が安いか、騒音がないかの方が重要です。その点今の部屋は、静かで快適です」と答えている。

 ただし、友達に話すとドンびきされて、「聞きたくなかった」と言われるそうである。

 部屋を見回すと、ドアや壁が青く変色している。これは、鑑識が科学調査したときの薬品の影響ではないかという。

 遺体を解体した浴室も使用している。

 備え付けの冷蔵庫は、事件前からのもののようで、入居したとき扉を開けたらカビ臭くてすごく汚かったので使ってないのだそうだ。

 ちなみに心霊現象はなにも起こっていないそうである。

 「スイッチを消しても台所の蛍光灯がずっとチカチカしていたことがあったが、調べたらただの漏電でした」という冗談をとばす余裕をみせている。

 いやーーー。悪徳不動産屋は、わけあり物件はからっきしだめです。

 部屋に入るのもいやだから、紹介もしません。

 一度、あけあり物件の案内を頼まれたことがあったけど、私は部屋には入りたくないことをはっきり告げて、お客さん単独で部屋を見てもらいました。

 このときは契約にはならなかったけど、もしお客さんが希望しても、私は今後ともに、この部屋にかからわないことを了解してもらってでなければ契約には関与しないつもりだった。

 だって私は悪徳不動産屋なんだから。

 わけありを気にしない方々。わけありはお得な物件ですぞ。

2019年6月 7日 (金)

悪徳不動産屋日記 台風の思い出②

 次の日、かかりつけの工務店に電話したが、台風の被害が多くて、修繕依頼が殺到していてすぐには来られないとのこと。

 昨日のお客さんは、こんな話を納得するようなお客さんではないが、その旨を事務的に伝えた。

 案の定、すぐになんとかしろと怒鳴りまくる。

 私の我慢も限界。

 私の欠点なのだが、我慢が限界に達すると相手が誰であろうが牙を剥いてしまう。

 大人げなく、大声には大声で怒鳴り返す。

 今回の我慢の度合いは最大級であったが、最大級に達しただけに逆に冷静になれた。

 そもそも、このお客さんは勘違いをしている。

 私は加害者でもはない。そして、私に責任があるわけでもない。

 入居者からいただいた報酬は、入居者の気に入る物件を探し、案内し、賃貸契約を締結するまでの仕事に対する報酬なのだ。

 報酬は1ヶ月分の家賃相当額。当地(宮崎県の北端の街・延岡市)の家賃相場だと4万円から5万円だ。

 入居後も、入居者が困ったことがあって相談を受ければ問題解決の手伝いはするが、それはサービス業務なのである。

 入居契約の際に手数料を払ったからお客さんなんだぞとばかりに、不動産屋を下僕のようになんでもやってもらおうというのは大間違いだ。

 私の方針は、是々非々。

 家主にも賃借人にも一方的に味方することはしない。

 私が相談を受けた場合は、常に公平に判断するようにしている。

 それが相談者にとって不満な回答であっても、私の意見をはっきり伝える。

 不動産の取引において、当事者は常に利害が対立している。

 どちらかが得する回答は、相手方が損をする回答になる。

 ほとんどの人は人から相談を受けた場合、目の前にいる相談者に嫌われたくはないから、相談者の求める回答をする。いわゆる忖度(そんたく)だ。

 しかし、私の辞書には忖度という言葉はない。

 「私がどう思うか」という質問を受けた場合には、即座に「私はこう思う」と答える。

 「私がどう思うか」という質問だから、私がどう思うかを答えてしまうのだ。

 自分がどう思うかは、相手を忖度しなければ実に簡単なこと。「こう思う」と答えるのみ。


 ただし質問が、「法律的にはどうか」と聞かれれば即答はできない。

 相手方の意見も聞いて、状況を分析しないと判断できないことが多い。

 人間ってやつは、お金を出したがらない動物のようで、賃貸借での問題を例にとると、入居者の負担で直すべきものであっても家主が直すべきだと主張する入居者もいるし、家主が直すべき修繕でも入居者の負担にしたがる家主もいる。

 貸主、借主、どちらが負担するべきか相談を受けたとき、、私は私の公平の天秤にかけ、私なりの判断を下す。

 公平の天秤が少しでも傾いた方に判断を下す。

 しかし、それは私がどう思うかという質問を受けたときに限るものである。

 法的にどうなるのかという質問だと、答えが少し変わってくる。

 法的にとなると、究極は裁判所の判例が答えだが、最高裁の判決までとってないか下級審の判決では、裁判所によってことなった判決をでている場合もある。

 だから、法的にはと聞かれると、「裁判をしてみないとわからない」というのが正確な答えになることも多々ある。

 こんなとき私がよく持ち出すのが、「行列ができる裁判所」というテレビのバラエティー番組。

 3人の弁護士に法律的問題について回答させるのだが、3人の弁護士の意見が揃うことはない。

 この番組が出来て説明しやすくなったのだが、法律的にはどうなるのかという話になると、一概にどちらかに断定は出来ない。

 賃貸借の建物の修理義務が、貸主、借主どちらにあるのかという場合にも同じ問題が起こる。

 どちらともいえないことがあるのだ。そんなとき、、お互いが自己の利益を100%主張してると話はつかない。

 私が相談を受けた場合は、両者が納得いくよう公平公正に話をする。

 お互いが感情的しこりを残さないように解決をはかる。

 中には、法律的に家主が直すべき修繕であっても、直したがらない家主もいる。

 私の経験した中では、経済的に余裕が無いし、台風は天災で家主の責任ではないから入居者に直してもらってくれと言う家主がいた。

 この場合、私は頑として家主を説得して家主に直させた。

 話が長くなったが、台風で雨漏りしたことで私に怒りをぶちまけてきた人が間違っているのはこのことだ。

 私から家主さんに修理を依頼して、私が修理の手配を断取りするのはやぶさかではない。

 なんとか早く直してあげたいと思うのが人情というもの。

 不動産屋は味方につけるべきもの出会って敵ではない。

 雨漏りが私の責任であるかのように責めたて罵倒されたのでは、手助けしようとい気持ちは失せる。

 我慢が最大級の限界に達して、逆に冷静になった私は、「雨漏りを直す責任は家主です。私はこの物件の管理は頼まれていませんが、家主にはその旨伝えております。私が修理の手配もしてあげようと思っていたけど、あなたは私のやりかたに納得がいかないようだから、あとは自分でやってください。修繕義務は私にはありませんし、修繕の手配をするのは私の仕事でも無いし責任でもありません。法律的に私には非はありません。疑問があれば、どうぞどこにでも相談にいくといいと思います。これ以後、この問題については私は関与しませんのであしからず」

 言葉を荒らげることなく、いつもより静かに落ち着いて、そう言い捨てて、その場をあとにした。

2019年6月 4日 (火)

悪徳不動産屋日記 梅雨、そして台風の思い出

1日に、梅雨入りしたのに快晴だったという記事を書いたが、あれは一瞬の晴れ間だった。

記事を書いていたときは確かに晴れていたのだが、気圧が不安定というやつで、陽がさしたと思ったら、急に雲に覆われて今にも降り出しそうな空模様になって、依頼ずっとはっきりしない天気が続いている。

  梅雨といえば、じとじとと長雨が続くというイメージだったが、最近の雨は急にドサッと降る。

 50年に1度の記録的大雨ってやつだ。

 梅雨に限ったわけではなく、50年に1度の記録的大雨を1年に何度も経験させられる。

 これからの台風のシーズンには、50年に1度の災害報道を度々見ることになるのだろう。

 不動産業は、大雨は恐怖だ。

 管理しているアパートや貸家の入居者から雨漏りや浸水被害の苦情を受けることになる。

 普通の雨では雨漏りしないのに、台風や豪雨の時に雨漏りするということがある。

 これは致し方無しとしてお許しいただきたい場合もあるのだが、家賃を払って借りている賃借人さんは、おいそれとは許してくれない。

 すぐになんとかしてくれと言われることが多い。

 台風の暴風雨の最中、車の運転もままならない真夜中に、すぐに来て雨漏りを止めろと言われたこともある。

 台風に直撃されているところで、しかも夜中のことで、すぐに対処のしようがないのだが、とにかくすぐに出てきて状況を見て見ろと怒鳴っている。

 雨漏りをしているというものではなく、家の中に雨が降っているという状況で、怒りまくっているのだ。

 いくら怒鳴りつけられても、できないことはできない。

 すぐには対処できないことを納得してもらうしかないのだが、お客さんの怒り具合を見ると、尋常ではない雨漏りのようだ。

 自分がどれだけひどい目に遭っているのか、私にも苦痛を味わえということなのだろう。

 私が行ってもどうしようもないのだが、とりあえず行って、お客さんがどんなに困っているか状況を見てあげる。

 こんな台風の中をわざわざ来てくれたということで少しは気分が収まるだろう。

 そう思って、暴風雨吹き荒れる中、車のハンドルをとられながらもお宅に出向いた。

 しかし、こんなお客さんはそんなに甘くない。

 なんとかしろ、どうにかしろと怒鳴りまくる。

 なるほど、お客さんが怒るのも無理もない話で、窓から雨水が滝のように流れ込んでいる。

 風向きの性で、窓のサッシのすき間から雨が振り込んでいるようだ。

 といって、私の力の及ぶところではない。

 明日になって台風が通り過ぎてからでないと工務店も大工さんも動いてくれない。

 ひたすら、そんな説明を納得してもらうしかない。

 だが、お客さんの怒りは収まらない。

 なんとかしろ。どうしてくれるんだと怒鳴りまくる。

 いくら怒鳴りつけられても、どうしようもない。

 そもそも、私は家主ではないし、台風被害は天災。

 私がお詫びする筋合いの話ではない。

 ここにいたっては仕方がない。悪徳不動産屋の本性を発揮するしかない。

 「いくら大声を出されても、私には直せない。命に別状があるわけではなし我慢してもらうしかない」と伝えた。

 この入居者は、それでも許さないと迫ってくる。

 「私の力ではどうにもできない。日本中の工務店に電話してすぐに直してくれるところを自分で探して下さい」と通告し、わめき続けるお客の家から退散した。

長くなったので、この結末はまた明日。

2019年3月16日 (土)

悪徳不動産屋日記 引越は大仕事

 ただいま、引越シーズン真っ只中。

 不動産業界も、2月3月4月は年間最大の繁忙期。

 賃貸中心にやっている不動産会社は、この2、3カ月で年間の売上の半分以上を稼ぐ。

 ここ数年、深刻な問題になっているのは引越業界。

 不動産屋で引越し先を探すのには、2月初旬から探し始めて3月の終わりくらいまでの2カ月余の時間的な余裕がある。

 引越業界は、そうはいかない。

 引越は、2月20日過ぎから3月の10日くらいまでの3週間に集中して行われる。

 引越難民なる言葉も生まれ、テレビでも大騒ぎ。

 夫婦二人で都内から都内への引越で100万円以上の見積書が届いたという話しもある。

 それは特別な例であるとしても、繁忙期以外の期間の2倍程度というのは当たり前という状態になっているようだ。

 引越作業のみならず、引越は大仕事だ。

 不動産屋としてお客さんにお伝えすることも多い。



 まずは引越が決まったら、まずやっておくことを思いつくままに。

 賃貸住宅の解約。

 子どもがいれば転校届。

 転居先探し。

 不用品(粗大ゴミ、家具、家電製品等)の処分。

 引越荷物の箱詰め。

 郵便物の転送手続き。

 新聞、牛乳とうの宅配サービスの変更、停止手続き。

 電話の移設手続き。今は、インターネットのプロバイダー変更も必用だろう。

 役所への転居届。転出証明書の発行手続き。印鑑登録の廃止。国民健康保険、乳児医療、児童手当て、老齢年金、老人医療等々、役所での手続き。

 金融機関(銀行、クレジット会社)への住所変更の手続。または解約手続き。

 ペットがいる人は、保険所への手続き。

 電気、ガス、水道の使用停止手続き。

 引越当日には、

 今まで住んでいた住居の、電気、ガス、水道の立会いと精算。(あらかじめ精算方法を連絡しておけば、立会いは省略できる)

 引越先では、電気、ガス、水道の使用開始の申し込み。

 引っ越した後も大変は続く。

 まずは役所へ転入の手続き。転入届をして、転出の際にやった印鑑登録、国民健康保険等々の手続きがいる。

 転校の手続き。

 自動車、バイクの登録変更の手続き。

 運転免許証の住所変更。(運転免許証は重要な身分証明書になるので、早めに変更しておいた方がいいですよ)

 ペットの登録変更。

 いやーーーーーー、。大変ですねー。

 

 ときどき勘違いして不動産屋に苦情が来ることがあるのが、電気、ガス、水道の申し込みは不動産屋がやってくれるんじゃないのかってこと。

 これは不動産屋の仕事ではありません。

 申し込みはご自分でやることなんですよ。

 悪徳不動産屋の当社は、申し込みを代行してやってあげることが多々あります。

 当社は賃貸の仕事が少ないもので、賃貸契約の際に、電気、ガス、水道は自分で申し込むようにという注意書きを渡すのを忘れていることがあるもので、あわてて代行して申し込みをしてさしあげることになってしまうのです。

 これぞ、悪徳不動産屋のゆえん。

 ともかく、引越は心身ともに疲れる大仕事。

 転居をされる皆さま、くれぐれも御身お大事に。

  

  

 

 

 

 

 

 

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