05不動産情報館日記

2017年5月22日 (月)

悪徳不動産屋日記 重なるときは重なるもの3 ドタキャン

 実は先週、かなりひどい事件に遭遇してていた。

 恥ずかしい話しではあるし、気持ちが萎えて、そのことを書く気力も失っていた。

 おまけに16日の朝、久々にぎっくり腰になってしまっ。

 寝起きに腰にピリッと痛みが走って、やばいと思ってすぐに腰痛ベルトを装着したのだが、痛みは増すばかり。

 それに追い打ちをかけるように、契約のドタキャン。

 土曜日に、急にまとまった商談が、キャンセルになった。

 代金を払う前に入居させてくれという話しで、それはできない話しなのだが、荷物だけでも入れさせてくれということだった。

 何度も断ったが、何度も頼まれて、万一約束を守らなくても売主に迷惑をかけないやり方を考えて、了解した。

 私の想定以上の裏切りがあったときは、売主様には私が全面的に損害賠償をするという覚悟の上のことだった。

 いろいろ事情を聞いて、情に負けて、なんとか希望を叶えてあげようと思ってのことだった。

 過去に何度も経験したことだが、情に負けて原則を曲げると、結局自分が窮地に陥ることが多い。

 今回の話しもそうだった。

 土曜に買うと言って、日曜日に身の回りの荷物を運び込んで、月曜日に代金を支払うことになっていたのだが、月曜日の支払いはなく、火曜日に全額支払うと言ってきた。

 そして、火曜日にはキャンセルしたいと言ってきた。

 不幸中の幸いは、荷物を月曜日に撤去していて、売主さんには致命的な迷惑をかけずにすんだこと。

 私はといえば、土曜日から火曜日までの4日間、このお客さんに完全に振り回された。

 おまけに、この話しのせいではないのだが、水曜日の朝に久日振りにぎっくり腰になってしまった。

 もともと腰痛持ちで、気をつけていた。

 ここ数年、ひどいぎっくり腰とは無縁になっていたのだが、なんでもない動作で腰を痛めてしまった。

 立っていても座っていても腰が痛い。

 歩くと、誰が見ても腰を痛めているのがわかるような、みっともない歩き方になる。

 今日は、少し痛みが和らいで、打ちのめされていた気持ちから抜け出せたようだ。

 また悪徳不動産屋として生きていく気力がわいてきた。

 そもそも、悪徳不動産屋という言葉があるが、トラブルの多くは、善良なる面(つら)をした悪徳客が引き起こすことの方が多いのだ。

 その一つが「ドタキャン」。

 お客がキャンセルするときは、常にお客にはやむを得ない正当なる理由があるのだ。

 それを想定しては、お客さんの身勝手を許さないように手続きをするのが不動産屋の仕事。

 かくして、お客さんの身勝手を許さないと、悪徳不動産屋と呼ばれる場合がある。

 今回の話しの詳しい顛末は省略するが、本当に人間性の良い売主さんに救われた。

 

2017年5月12日 (金)

悪徳不動産屋日記 重なるときは重なるもの

 不思議だが、重なるときは重なるものである。

 先月は、2年近く空いたままになっていた店舗が2件成約になった。

 これが、まったく同時進行で、家賃もほぼ同額。

 2LDKの貸家と同じ程度の家賃なのだが、家主との間の交渉事は2000万円クラスの売買物件より手間がかかったのも、また同じ。

 今日は、店舗物件の案内依頼が入った。

 空いて半年以上になる物件で、結構条件がいいのだが、店舗物件にはあまり問い合わせが無い。

 今や、ホームページの威力は絶大で、当社のような小さな不動産屋の数少ない物件にも問い合わせがある。

 最近のお客さんの傾向は、ホームページで物件を確認して、あらかた気に入って、さらに内容を見たいときに連絡をして来られる。

 そして、そのまま現地集合での案内を希望される方が多い。

 本来なら、会社に来ていただいて、賃貸条件等の説明をして、お客さんの個人情報を確認した上で案内したいのだが、お客様の希望どおりに案内することにしている。

 当地(宮崎県の北端の街・延岡市)においては、他の地方都市同様、交通手段は車。

 一家に一台というより、一人に一台の世界。

 市内の主立った地域であれば、大体車で15分もあれば移動できるから、現地に直接行った方が手間がかからないといったところなのだ。

 今日の案内も、午後1時半という時間指定での案内になった。

 家賃は手頃で、5、6台駐車可能という物件だから、なかなか条件は良い。

 私も、不動産屋のはしくれだから延岡市内の不動産の状況は承知しているのだが、駐車場が3台以上ついている貸し店舗はあまりない。

 事務所的に使うのであれば優良物件であると思っている。

 約束の1時半にお客さんを案内。

 私はあれこれ説明するのは苦手。

 まずは、自由に見ていただくことにしている。

 広さと立地、家賃には大きな問題は無く、まあまあ気に入っている様子である。

 お客さんから、あれこれ条件的な問題について質問が出て、それに答えていた。

 そこに、私の携帯に他の不動産会社からの電話が入った。

 とりあえず用件を聞こう思って電話をとると、ちょうど今案内している物件についての問い合わせだった。

 問い合わせというより、その不動産会社も家主から賃貸の依頼を受けていて、そちらの会社で決まりそうなお客さんがいるので家主に連絡をしたところ、当社に連絡をして了解をとってくれと言われたとのことなのである。

 もともと当社と、もう1社別な会社(A社としておく)に依頼しているのは承知していたが、今日の会社(B社としておく)にも依頼しているとは知らされていなかった。

 当地では店舗物件は非常に動きが悪い。

 1年2年空いたままの物件はあたりまえ。

 下手すると5年10年空いたままという物件も珍しくはない。

 私は家主とは幼なじみというような関係だったから、手数料の問題を度外視してなんとか早く決めてあげたいと思って、力を入れていた。

 A社は当社と非常に仲のよい会社で、社員の方々も全員当社に好意的な会社であった。

 私の動きを知ってか知らずにか、この物件に関してA社は遠慮気味な営業をしていて、入居者募集のポスターも当社のポスターのみであった。

 そこにB社からの電話。

 なんと案内中の商談煮詰めの最中である。

 家主とは話しをして、家賃も多少安くしてもらって話しを進めているとのこと。

 今私も商談中だと答えたが、あっさりひきさがる雰囲気は感じられない。

 B社も中の良い会社なのだが、若い社員さんで、仕事熱心なあまり、あっさりは引き下がれないということだろう。

 案内中のお客さんを目の前にしての電話であったから、お客さんも話しの内容はわかったことだろう。

 私は電話を切ったあと、お客さんに「他の不動産会社が、自分の方に気に入っているお客さんがいて家主には了解を取っていると言っている。あなたが今すぐ借りるということなら、この不動産屋の商談を断ってもらうが、すぐに結論が出せないなら、この不動産屋のお客さんに話しを譲ってもいいですか?」と聞いた。

 ほんとうに不思議なもので、不動産の商談は重なるときは重なるもの。

 まったく話しがなかった物件なのに、一つ商談をしていると重複して商談がかかるということは良くある話しなのだ。

 それにしても今日の話しは極端な例である。

 案内しながらの商談中に他の業者と競合する商談が入ったわけだ。

 通常の不動産屋さんだったら、嘘をついてでも自分の商談を優先させるのであろうが、私は家主の利益を優先することにしている。

 競合した商談がある場合、どちから一方を優先して話しをしていて、優先していたお客がキャンセルになったとき、待たせていたお客も借りない・買わないということが多い。

 私は、買うかもしれないから私を優先してくれという話しは受け付けないことにしている。

 「間違いなく買う」「間違いなく借りる」という決定をもらうまでは、常に同時進行で商談をしていくことを原則にしている。

 買いたい(借りたい)から物件を抑えておいてくれと言って、何日間も話しをひっぱったあげく、いとも簡単にキャンセルしてくるお客さんというものを山ほど経験している。

 だから私の信条は、こちらから契約を急かすこともしないけれど、とり置きすることもいたしません。

 常に他の商談も同時進行していることを理解してください。

 その際、他の商談が入っても報告しないまま他との契約になることがあることも了解してもらうようにしている。

 不動産屋の手口として、契約を急がせるために他のお客さんでさんで売れかかっているいうやり方があって、それと勘違いされるのも業腹なのだ。

 これは私の師匠の教えでもあるのだが、私は「せかせることもしないが、お取りおきもしない」ということを原則としている。

 今日の話しは、普通の貸家並の家賃の賃貸物件。

 他の不動産会社を相手に取り合いするような話しではない。

 おそらくB社としても、今から案内するということなのだろうが、話しはわかりやすい方が良い。

 私は、目の前のお客さんに対して、「お客さんが間違いなく借りるという裏付け無しに家主に私の商談を優先してくれとい言えないので、他の不動産屋さんの商談が同時に入ります」と伝え、家主にもB社にもその旨伝えた。

 借りるかもしれないと思っているお客さんにとっては、私はお客さんの希望を無視する悪徳不動産屋と思えるようだ。

 しかし、不動産仲介という仕事は、利害が対立する売主(貸主)と買主(借主)の間を調整する仕事。

 どちらかのお客さんを一方的に味方すれば、他方のお客さんの利益を奪うことになるのだ。

 不動産屋を楽にやろうと思ったら、自分の利益を中心に仕事をすることだ。

 だけど悪徳不動産屋の私はそれができない。

 自分の正義の天秤にかけて、不公平になりすぎる話しは受け付けない。

 それがときとして、お客の意向をないがしろにすることになる。

 ときには、お客さんに説教をたれる。

 かくして私はまたしても悪徳不動産と呼ばれることになる。

 話しを本題の、今日の店舗の商談に戻そう。

 この店舗は、当社が仲介したお客さんが1年ちょっとで退去したので、責任を感じていた。

 退去して5カ月になるが、なんとか早く決めなくていけないと精神的にも圧力を感じていた。

 今回、B社が決めてくれればその重しがとれるし、もしB社の話しが決まらなくても、私の体にのしかかっていた重しはなくなる。

 万事めでたし、めでたしの話しであった。

 

2017年5月11日 (木)

悪徳不動産屋日記 いきなりの価格交渉は受け付けられない

 今日、当社のホームページを見て問い合わせの電話が入った。

 妙町(みょうちょう)という所にある380万円の中古住宅である。

 土地が80坪ちょっとあるが、建物は築後50年以上。

 380万円は、土地代相当の価格設定になっている。

 安いもので、問い合わせが多い。

 約1年間で10数組のお客さんを案内したが成約にはいたっていない。

 問い合わせが多いのは、ホームページに掲載している写真のせいなのだろう。

 なんの工夫も、加工もせずにとった写真なのだが、今流行りの古民家風に見えるのだ。

 当初、数組のお客さんを案内したが、みなさん、ホームページの写真に過大な期待を抱いて見に来られる。

 見た目は写真のとおりなのだが、やはり古い。

 テレビや雑誌では、古民家を改造した家を紹介はするが、新築した方が安く上がるくらいの改造費がかかっていることは余り報じない。

 ただし、この妙町の物件は、売り出す直前まで貸家にしていた物件で、借りていた人が退去したので売却することになった物件だ。

 だから、このまま住めないことも無いのだ。

 しかし、今から購入しようと思うお客さんは、このままで何年住めるか気になるところだろう。

 案内したお客さん全部が、ホームページを見て、売り切れては大変、今すぐにでも買いたいとばかりに、勇んで見に来られるが、物件を見て気持ちが収まると、どこが悪いという明確な理由もなく、むにゃむにゃと、なんともなしに話しが消えていくというパターンだった。

 そんなことの繰り返しだったもので、ホームページに問い合わせがあった際には、あらかじめ水をかけて熱を冷ますような話しをしてから案内するようにしていた。

 そんな物件に、また今日問い合わせが入った。

 ホームページの資料を参考に、いくつか質問を受け、それに答える。

 するといきなり、「(この物件は)どのくらい安くなると?(どのくらい安くなるの?)」ときた。

 きた、来た、である。

 買手のお客さんがよく発するセリフである。

 このセリフに対して私は、「いくらなら買うんですか?」と答えることが多い。

 ほとんどのお客さんが、「いや、買うというわけではないんだけど、安くなるのであれば、それから検討したいんだよ」というような話になる。

 しかし、私が物件を預る場合は、全勢力をかけて価格設定をする。

 安過ぎて、あとでうらまれるような価格では売らせたくはないし、かといって高過ぎて何年も売れない価格設定にしてもいけない。

 私は、売却価格設定が不動産売却の明暗を分けると思って、真剣に査定をすることにしている。

 売主さんは高く売ってあげると言うと喜ぶから、とりあえず売れないかもしれないけど高めの価格で売り出して、買い手が値切ってきたらそれに併せて値段を下げれば良いというやり方もある。

 しかし私は、それは不動産の専門家のやり方ではないと思っている。

 今回の話しの380万円の物件は、私の査定よりは少し高いが、私の査定価格を聞いた上での売主さんの希望価格である。

 380万円という売主さんの希望価格が、私が許せる許容範囲の価格であったから売却の依頼をお受けした。

 私は、私が想定する価格と大きくはずれた高額での売却を希望されたのであれば、依頼はお断りすることにしている。

 不動産の査定を大きくはずれるような価格で依頼を受けても、まず売れない。

 いかに努力しようとも、徒労に終わる。

 私は悪徳不動産屋。無駄働きはしたくない。

 私は、あらかじめ値引分を上乗せした営業もしない。

 だから、 「いくら安くなるんだ?」と聞かれても、答えようが無いのだ。

 今回はっきり断言できることは、売主さんは380万円で売りたいということ。

 私が買手のお客さんに思うのは、どのくらい安くなれば買いたいと思うのだろうということ。

 それで、しごく素直な気持ちで、「いくらになれば買いたいと思うのですか?」と聞くのだが、「いや、まだ、買いたいとまでは思わないんだよ。ただ、どのくらい安くなるのかなと思って・・・」というお客さんが、ほとんど(いまのところ全部)なのだ。

 そんなお客さんに対して私はさらに追い打ちをかける。

 「気に入らないものは、いくら安くなってもしかたがないでしょう?気に入って、このくらい安くなれば購入を検討したいという価格を言っていただければ、全力をあげて売主さんと交渉しますよ。」と。

 ましてや今回のお客さんは、現物を見ないままの価格交渉。

 見たとたんに気に入らないかもしれないのだから、電話で価格の話しをする意味がない。

 それで、今日のお客さんにはこう伝えた。「お客さん、まずは物件を見てください。見て気に入って、安くなれば買いたいということであれば、なんとか希望に添えるよう努力はいたしますよ。」と答えた。

 ただし、いつものことではあるが、それはあくまでも買い手のお客さんの希望する価格が私の常識の範囲内であった場合のこと。

 欲だけで、安ければいいとばかりに、常軌を逸するような価格交渉をしてきた場合は、にっこり笑ってお断りすることになるだろう。

 なにせ私は悪徳不動産屋なのだから。

 

 

 

 

 

 

2017年3月31日 (金)

悪徳不動産屋日記 血圧が上がる

 せっかく血圧が下がりつつあったのに、今日は、善良なる消費者のせいで血圧が上が上がった。

 善良なる消費者は、善良なるがゆえに自分本意で、悪徳不動産屋には厳しいが自分には大甘。

 もう、今日はすっかりあきれ果てて、思いのたけを書き綴ると止めどなくながくなってしまって、書く気力も失せた。

 ということで、今日も生きていたシルシだけ・・・・

2017年3月25日 (土)

悪徳不動産屋日記 間が悪いけど、感謝。

 今日は、取り急ぎの用件もなかったから、ためこんでいる書類を整理する予定にしていた。

 一日事務所に籠もって事務処理に専念するつもりでいた。

 ところが、例によって間が悪い。

 出社と同時に、管理しているアパートの入居者から電話。

 テレビが映らなくなったというのだ。

 すぐにかかりつけの電気工事屋さんに連絡したのだが、今日は動けないとのこと。

 とりあえず私が駆けつけるしかない。

 私はテレビが大好きだから、テレビが映らない腹立たしさはわかる。

 入居者の怒りをおさめるには、まずは駆けつけることが大事だ。

 このアパートは集合アンテナでブースター(増幅器)で電波を増幅して配信している。

 入居者の部屋に入って状況を確認する。

 テレビの画面に、テレビの信号が確認できませんと表示されている。

 ブースターを調べてみたら、ブースターに電源が来ていない。

 電気屋さんに電話して原因を聞いてみるが、現場を見ないと原因はわからないという。

 しかも、今日は終日手が放せないという。

 入居者には、今日一日はテレビが映らないのことを了解してもらうしかない。

 入居者全員に連絡しなくてはいけない、。

 そう思っていたとき、神が降りてきた。

 私は、本当に困ってしまうと神が降りてくることがある。

 突如ひらめき、ひらめきどおりに試してみたら、テレビが映るようになった。

 やれやれと、事務所にもどってきて、さて事務処理にかかろうと思って机に座った矢先、電話が入る。

 先日問い合わせがあっていたお客さんから、突然来訪の電話。

 あわてて契約書の準備。

 これに終らず、次々に電話問い合わせ、来訪客、契約締結と、商談、面談が6件。

 これが私の、総運はツキがあるが、変なところで間が悪いところ。

 はずかしながら当社は、普段一人のお客様も来ないことも珍しくないとういうのに、よりによって今日に限って、上手い具合に瞬時も休む間もなく、来訪者と、契約と、新たな商談の連続。

 かくして、またしても手抜きのブログになってしまった。

 間が悪いけど、それに感謝。 

 

 

 

2017年3月23日 (木)

悪徳不動産屋区日記 公示地価 住宅地も9年ぶりに上昇に転じる

 昨日の日経新聞の1面トップに、「公示地価、住宅地で9年ぶり上昇」の大きな見出し。

 朝日新聞の見出しは、ちょっと小振りだったが、やはり1面で「住宅地平均 下げ止まり」。

 2017年1月1日時点の公示地価で全国の住宅地が前年比0.002プラスと9年ぶりに上昇に転じたと報じていた。

 何度か書いたことだが、公示地価というのは、1物4価といわれる4つの土地の価格のひとつだ。

 1物4価といわれる土地の価格だが、その1番は、実勢価格。

 これは言葉どおり、実際の不動産市場で取引される売買価格のことである。

 その2が、昨日発表された公示地価。

 国土交通省が、発表する土地価格である。

 標準地を定め、毎年3月に公表している。

 一般の不動産取引価格目安や、公共収用される土地の目安となる価格である。
 おおよそ実勢価格の90%程度であるといわれている。

 その3が、路線価。

 国税庁が発表する土地価格で、相続税や贈与税の計算の際に利用する価格を指しす。

 これは実勢価格の70~80%・公示地価の80%を目安としている。

 その4が、固定資産税評価額。
 市区町村が、発表する土地価格。

 固定資産税や都市計画税の計算の際に利用される価格。
 
 実勢価格の60~70%・公示地価の70%目安とされている。

 これにもう一つ、都道府県が発表する基準地価というものもある。

 これは、公示地価に近い意味合いを持つ。
 
 都道府県が、公示地価の基準点と違った基準点を設定して発表する。

 基準地価を加えると、1物5価ということなる。

 バブル崩壊以後下がり続けていた公示地価の住宅地の価格が9年ぶりの上昇に転じたのだそうだ。

 しかし、地方の田舎町の当地(宮崎県の北端の街・延岡市)では、地価上昇は無縁な話しだ。

 実感としては、土地の価格が上昇傾向にあるとは感じられない。

 むしろ、少し下がっているように感じる。

 全国的に見ても、上昇しているのは3大都市周辺及び政令地方都市である。

 大都会の地価の高いところの地価の上昇が、全国の平均値を引き上げている。

 大都会の地価は1㎡当り数百万円とか数千万円。

 地方の都市では、1㎡当り、3万円、5万円というところか少なくない。

 日本全体を見渡すと、大都会の土地が値上がりし、地方都市の土地はあいかわらず値下がりしている。

 地価の安い地方都市の土地が、10%値下がりしても1㎡当りにすると数千円程度でしかない。

 一方の、例えば銀座のような土地の1%の上昇は、数十万円になる。

 地方都市の数十地点の値下がりを、大都市1地点の上昇が吸収してしまう。

 9念振りに全国平均で住宅地が値上がりしたといっても、こんな数字のマジックなのだ。

 今の世の中は、あらゆるところで格差社会化が進んでいるが、不動産においても不動産格差が進みつつある。

 全国的には、値上がりした地点より値下がりした地点が宇和待っている。

 最大の不動産富裕地域は3大都市圏。そして政令都市圏。

 地方都市は不動産貧困地域化が進む。

 全体は貧困化する地方都市においても、県庁所在地圏は不動産貧困地域ををまぬがれている。

 市町村にいたっても、これと似た傾向はある。

 環境や利便性のいいところは、値上がりはしないまでも、大きな値下がりは無い。

 しかし、環境や利便性に劣る土地の価格は下がり続けるだろう。

 バブル期のように、大都市圏の地価の上昇にひっぱられて、すべての土地が値上がりすることはない。

 不動産は厳しく選択される時代になっている。

 同じく、不動産業者も厳しく選択される時代だ。

 まったく選択されなくなることの無いように、悪徳不動産屋なりの生き残りのすべを考えなくてはならないなあ。

2017年3月 3日 (金)

悪徳不動産屋日記 不愉快な相談

 急ぎの事務処理をしているところに来社。

 手には、大きな封筒を持っている。

 資料かなにかが入っているのだろう。

 「〇〇さんの紹介で、土地のことでお伺いしたいのですが・・・」

 「〇〇さん」という名前は聞き取れなかったが、まずは椅子をすすめる。

 「どういったことでしょうか?」とこちらから切り出す前に、土地のことで相談があるのだが、まず相場を教えてほしいのだ言う。

 場所を聞くと、調整区域(建築ができない地域)の土地。

 相場と言われても、めったに取引がないところで、参考事例がない。

 相場というのは取引があってこその価格。

 土地の値打ちは、建物を建てるためのものであって、建物が建てられない土地ではなかなか買い手はいない。

 農地として取引するのであれば、坪当り数千円でしかない。

 駐車場として利用するのであれば、もう少し高くなってもいいかもしれない。

 調整区域でも建築の許可がとれる場合があって、その場合坪当たり4万円程度で取引された事例はある。

 来店者の相談というのは、この土地を近所の人が売ってほしいと言っているので、どのくらいで売ればいいかといいうことが一つ。

 もう一つは、その土地の中に他人が勝手に建てた建物が放置されているので、その建物の処理をどうしたらいいかという相談であった。

 来店者は手に持っている封筒から書類を出した。

 書類は、その建物の処理についての調停書だった。

 日付は昭和50年代。

 調停では、月々?(よく見なかったので年間かもしれない)3000円の地代を支払うこととなっていたが、地代を一回ももらったことはないのだと言う。

 話し合いをやって解決がつかないから弁護士に頼んで調停をして、その後、調停の約束を守らない相手を40年以上も放置してきたものを、どうしてくれというのだろう。

 そんな相手に、いまさら、なんとかしろといっても、なんとかしてくれるはずはない。

 どうにも助けようがない。

 こんな難しい問題を解決して、売買の取引を手伝ってもらえないかということだ。

 私は悪徳不動産屋。悪い性分がでてしまう。

 相手の気持ちを無視して答えを出してしまうのだ。

  まずは、「欲しいという人がいるのであれば、その人の希望する価格で売ったほうがいですよ」と即答。

 実際、このような地域は、買手の希望価格に合わせないと取引が成立しない。

 すると来店客は、「買う人は安く買いたいから、相手の希望を聞いたら安くなってしまうから、目安になる価格を知りたい」と言う。

 それが人の常。そんなことはわかっている。それを承知で、相手の希望する価格で売った方がいいと言っているのだ。

 それでも少しでも有利に売りたいからの相談だ。

 来店客は、物腰が柔らかくて人が良さそうだが、やはり欲をもっている。

 私の悪い癖で、欲を隠して良い人を演じていると、その皮をはがしたくなる。

 当初の話が、欲しいと言っている人がいるので、間に入って話をまとめてもらいたいという話であれば、困難が予測されても、精一杯努力をしてみる気になっただろう。

 しかし、話はまずは相場を教えてくれということから始まった。

 そして、不法に放置されている建物をどう処理したらいいかの相談。

 さらには無料で車を置かせている人についての処理の相談。

 私は、その一つ一つに、私なりの考えで即答してしまう。

 中でも、無断で建ててそのままになっている建物については、過去に調停までやってその後放置しているのだから、相当気持ちを強くもって交渉しないと解決しないという見解を説明すると、近所の人だからもめたくはないとおっしゃる。

 穏便にいきたいのだという。

 穏便にいきたくて40年も50年も放置してきたわけだ。

 この土地を売主の希望価格で仲介するとしたら、手数料は10万円程度。

 弁護士さんに建物撤去の裁判を依頼したら、まずは着手金で20万円は要求されるだろう。

 田舎の荒地のことで土地の境界は不明確。

 不動産業者として売買の仲介をするのであれば、境界の確定もしなければならない。

 境界確定を土地家屋調査士に依頼すれば、やはり20万円くらいはかかるだろう。

 その前に、購入を希望している人との価格交渉。

 買手の心理としては、ずっと放置状態の土地だから、安く変えるだろうといったところだろう。

 買手の希望価格で売買が成立したとすれば、手数料は10万円以下になる。

 不動産業者の手数料は、売買価格の〇%と定められており、どんなに苦労しても、規定以上の手数料をもらうことは法律違反になる。

 ここでまた、悪徳不動産屋の本領発揮。

 「正直言って、これは、受けたくない仕事ですね」

 それでも相手に、お願いしたいという気持ちが見えれば断れない。

 そんな私の気持ちとは無関係に、来店客は、とにかく自分の聞きたいことを私に聞いてくる。

 私の性分は、聞かれたことには即答。

 そんな中で、私が一番言いたいのは、もめごとをきれいに解決しようと思ったら闘う気持ちを持たなければだめだということ。

 裁判所で調停の約束も反故にされているのだから、一筋縄ではいかないはずだ。

 所有者は穏便にやってほしいと私の後ろに隠れていて、私が一人闘うのは嫌なのだ。

 仕事として受ける気持ちはなかったが、いろいろ話す中で浮かんだアイデアを教えてあげた。

 それは、購入希望者は近所の人で状況がわかっているのだから、無許可の他人の建物の問題を買い手が引き受けるという条件で売ってはどうかというアイデアだ。

 そのかわり相手の希望価格で売却するという案だ。

 安くうるかわりに、もめごとも引き受けてもらうというわけだ。

 われながらの妙案であると思った。

 不動産業者としては、このような取引では、後々もめごとに引き込まれるかもしれないし、しかも報酬額は10万円未満なのだから、やりたくはない。

 すると、「それでいいんですね」と念を押してきた。

 ここで、またまた悪徳不動産屋の悪い根性が飛び出してしまった。

 無料の相談で助言して、責任をとらされたのでは、たまったものではない。

 「それでいいかどうか責任はもてない。ただ、弁護士を使って調停までやって、その後何十年も解決してこなかった問題が簡単に解決できるとは思えませんよ。それで思いついた解決策のひとつですよ。」

 おそらく、この案なら話しは進むだろう。

 アイデア料をもらいたいくらいだ。

 そう思いつつ、具体的な方法をまくしたてる。

 このあたりになると、自分でもムキになっているのがわかる。

 相手にもそれが伝わる。

 「わかりました。なんとなくやり方がわかったような気がします。」

 そう言って、来訪者も不快な面持ちで立ち上がった。

 またしても、悪い評判を触れ回る人を作ってしまった。

2017年2月28日 (火)

悪徳不動産屋日記 ブレーカーを知らない新世代

昨夜、9時過ぎに携帯電話が鳴った。
 
  飲み歩く趣味は無いし友だちもいないので、こんな時間に電話が入ることはめったにない。
 
  あるとすれば、アパートかテナントのトラブル。
 
  それ以外には、身内の不幸の連絡くらいのものだ。
 
  だから、こんな時間の電話は気分が重くなる。
 
  着信番号は未登録の番号。
 
  未登録の番号からの電話は、ホームページを見ての問い合わせのこともある。

 しかし、 悪徳不動産屋としては、こんな時間に問い合わせをしてくるお客さんは歓迎していない。
 
  どちらにしても、この時間の電話は私にとって楽しい結果にはならない。

 そんなことを思いながら電話に出る。
 
  するといきなり、「あのー。今突然電気が切れたんですけど。」と女性の声。
 
  誰だかわからない。
 
  「突然電気が消えて、ブレーカーをあげたのだけど電気が点かない」というのだ。
 
  暗い中で、どうしていいかわからずパニくっているのだろう。
 
  「すみません。どちらのどなた様ですか?」と尋ねてみた。
 
  「あ。すみません。山川(仮名)です」と答えたが、アパート名は無い。

 山川さん?頭をフル回転させて検索。

 あの山川さんだ。山川という姓だからわかった。

 佐藤とか、鈴木とか伊藤だったわからなかった。

  最近アパートをお世話した、知り合いの娘さんである。
 
  「〇〇アパートに入居された山川さんですね。どうされました?」
 
  「さっき突然電気が切れて、ブレーカーが落ちたようだったのでブレーカーをあげたけど、またすぐ切れるんです」
 
  ブレーカーをあげて、すぐ切れるというのは漏電ブレーカーが作動しているのかもしれない。
 
  漏電となると、私では直せない。
 
  「漏電だと私では直せないですねー。危ないので電気はつけないでください」
 
  時間が時間だが、すぐに対応してくれる電気屋を探さなくてはならない。どこに電話しようか。
 
 私まで、つられてパニくりかけていた。

 冷静になって状況を聞いた。

、「もう一度どういう状況か教えてください。どの電気器具をつけたときに切れたんですか?」

 「べつに普通にしていたら切れたんです。家に帰って、電気をつけて、エアコンをつけて、こたつに入っていたら切れたんです。」

 それでわかった。

 「ちょっと、こたつを切ってからブレーカーをあげてみてください」

 「こたつも消えているんです」

 おっと説明が悪かった。

 「いや。こたつのコンセントを抜いて、それからブレーカーをあげてみてください」

 電化製品による漏電だったら、使っている電化製品を一つづつ消して漏電ブレーカーを上げて調べることによって漏電の原因がわかる。

 すると、「つきました。よく確かめずにこんな時間に電話してすみませんでした。」という答えが返ってきた。

 どうやら漏電ではなく電化製品の使い過ぎだったようだ。

 さすがに私の知り合いの娘さん。 素直でよろしい。許してあげよう。

 かくして私も、悪徳不動産屋の正体を出さずにすんだ。

 「前に住んでいた方が契約アンペアを下げていたのかもしれないですね。今日のところは、エアコンかこたつのどちらかを使わないで我慢してください。明日、電力会社に電話して契約アンペアを相談してみてください。」と伝える。

 「はい、明日にでも電話してみます。ありがとうございました。ごめいわくをかけました。」

 一件落着。漏電だったら、都合からは私が駆けつけなくてはいけなかった。

 めでたし、めでたし。

 電気の基本料は、契約アンペアを大きくすると高くなる。

 だから私なんぞは、ぎりぎり必用なアンペア数で契約している。

 電子レンジや電器がまや掃除機といった大きな電力を使う電化製品を同時に使わないようにすれば契約アンペアは少なくてすむ。

 しかし、それを忘れて電化製品を同時に使ってブレーカーを落としてしまって、不便をこうむらなくてはならないこともある。

 今は使う電化製品が多いから、アパートの契約アンペアを最初から高く設定していることが多い。

 だから、親の庇護のもとに生活してきた若者は、電気を使いすぎるとブレーカーが落ちるということを知らないことがある。

 1年に1回くらいは、「まわりは電気がついているのに、私の部屋だけ停電してるんですけど、どうしたらいいですか」と電話してくる入居者がいる。

 夜遅く突然こんな電話をかけてくる輩は、自分の名前を名乗らずに話し始めることが多い。

 そんなとき、悪徳不動産屋としては、「今何時だと思ってるんだ。名前も名乗らずにいきなり電話してきやがって、そんな無礼は許さんぞ。」と怒鳴りつけたいところだが、ぐっとこらえてブレーカーの存在を教えてやっている。

 今の若者は生まれたときから豊かな時代に育ってきたから、ブレーカーを知らない人がいても仕方がないのだなあ。

2017年2月25日 (土)

確定申告 その2

  昨日の続き。
 
  不動産に関連した税金の軽減措置についての注意点。
 
   不動産を売ったり、買ったり、保有していると、さまざまな税金がかかる。
 
  売却したときの譲渡所得税。(国税 住民税 復興特別所得税)。
 
  売買契約を交わすときには印紙税。(国税)
 
  購入したときにかかるのが不動産取得税、登録免許税。(都道府県税)
 
  不動産を持っていることに対してかかるのが固定資産税。(市税)
 
  いろんな形で税金を払わなければならないが、゛国民(庶民)の住宅に関しては、さまざまな形で手厚い減税措置がとられている。
 
  いろんな税金の中で、確定申告が必用なのは売却したときの譲渡所得税だ。
 
  不動産を売却した利益にかかる税金で、税率は譲渡益(売った利益)の20.315%~39.63%。(所有期間によって税率が違う。これについてはまた別の機会に)
 
  不動産は高額だから、税金も結構大きな金額になるのだが、自分の住んでいた住宅を売った場合には、3,000万円の特別控除がある。

  譲渡益から3,000万円は控除されるという大きな軽減措置だ。
 
  居住用財産の特別控除で、日本の税金の軽減措置としては、収用による特別控除5,000万円の次に大きな控除である。
 
  当地(宮崎県の北端の街・延岡市)のような地方の町では、標準的な住宅であればすべてこの控除額の範囲に納まるので、自分の住んでいた住宅を売る場合には税金の心配はいらない。
 
  居住用財産の特別控除については、お客様もご存じの方も少なくないし、不動産業者は全員承知していることである。
 
  そこで注意事項は、3,000万円の控除があるので結果として税金はかからないのだが、特別控除を受けるためには確定申告が必用なのだ。
 
  3,000万円控除で税金がかからないから申告をしなくていいと勘違いされる方がたまにおられる。
 
  不動産業者も、居住用財産の特別控除3,000蔓延があるので、税金はかかりませんよという説明だけをして、確定申告が必用ですよという説明を忘れている場合があるのでご注意。
 
  不動産に限らず、税金にはさまざまな軽減措置が設けられているが、軽減措置を受けるためには必ず申告をしなければならないことをくれぐれもお忘れなく。
 
  なにもしないと、そのまま税金をとられてしまうのですよ。

2017年2月24日 (金)

悪徳不動産屋日記 確定申告・不動産売買

 このところ血圧を下げる実験をしているもので、つい血圧ネタでお茶を濁していた。

 血圧は少しは気にしているが、そんなに深刻に気にしているわけではなく、ゲーム感覚でやっていて自分としては面白いのだが、人からみると自分の健康だけを気にして内向きになっているように見えるようだ。

 自分ではそうではないと思っていたのだが、血圧ネタばかりを書いていたら、他のことを書くのが面倒に感じる。

 意識の外で、どんどん内向きになっていくのかもしれない。

 実際、他のことを書こうと思ったら、ふとネタが思いつかない。

 思いついたのが不動産の税金。

 ただいま、確定申告期間の真っ最中。

 多くの給与生活者(サラリーマン・ウーマン)は、月々の給料から源泉徴収されていて、年末調整によって所得税が調整されているため、確定申告とは無縁な方が大半だ。

 それ以外の人は、毎年2月16日から3月15日の期間中に確定申告をしなければならない。

 確定申告をしなければいけない人の要件はいろいろあるのだが、毎年確定申告をしなければならない人は、自分でわかっておられると思うので、その要件の説明は省略する。

 給与生活者で、いつもは確定申告と無縁な人も不動産を売買して所得があったときには確定申告が必用になる。

 このことは、みなさんご存じの事だと思う。

 今日は、不動産を売買したときの税金について、勘違いされていることが多い点についてちょっと触れたい。

 日本国民は善良な人が多くて、ほとんど全部の人が、不動産を売ったら税金を払わなくてはいけないという理解をしている。

 しかし、間違った知識で、税金に脅えを感じている人が少なくない。

 土地や家を売ったら、高額の税金を払わなければいけないと思っている人が少なくない。

 土地や家を売るお客さんのほとんどの方から、「この家(土地)を売ったら税金はいくらかかるのか」という質問を受ける。

 数千万円という高額の取引になると、税金が数百万円かかるのではないかという勘違いをされている方が多いのだ。

 まったく初歩的なことだが、このときの税金というのは所得税のことであって、所得税は所得のある人に税金がかかるのであって、所得のない人には税金はかからない。

 所得というのは、解りやすく言うと利益のことで、1億円で買ったものを1億円で売ったとしても税金はかからない。

 1,000万円で買った土地が値上がりして1億円で売ったら、その利益の9,000万円に対して税金がかかるのだ。

 正確には利益から必要経費を差し引いた純利益に対して税金がかかるだけだ。

 私が取り扱う仕事の限りでは、この十数年間の間に買った家や土地を売っても、税金がかかる人は少ない。

 土地の値下がりが続いているからだ。

 税金がかからないことを喜ぶ人が多いが、買ったものが値下がりしているのだから、本当は悲しむべきことなのだ。

 これが実態だから、何十年も前に買った土地や相続でもらった土地が値上がりしていて、多額の税金を払わなくてはいけない人は、逆に喜ばしいことなのだ。

 悪徳不動産屋の私としては、税金がかかる人が、「こんなに税金にとられるのなら売りたくない」とか、「なんとかごまかして税金を払わないようにできないか」と言うのに対して、「この十年、買った値段より安く売らなくてはいけない人が多くて、税金を払わなくはいけないひとは珍しいくらですよ。税金がかかるということは儲けがでているわけで、今どきこんなに税金を払わなくてはいけないほど儲かって売れるというのはうらやましい限りですよ」と、心の底から叫ぶ。

 これは私の本音だもので、お客さんの気持ちをお構いなしに言い張るので、またしても私の悪徳振りにヒンシュクをあびることになる。

 今日のブログは、本当は税金の軽減措置についての注意すべき点について書こうと思って書き始めたのだが、はずせない用件が入ったので、続きは明日書くことにしたい。

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